HeadlineSlovenijaLokalnoGospodarstvo
Uredniški izbor

Nadaljevanje izolske sage o prodaji oljčnika

Ali bo razvpiti razpis za prodajo zemljišča ob Južni cesti v Izoli razveljavljen?

Javnost je že od sredine letošnjega poletja seznanjena z afero “Oljčnik” o poslu prodaje oljčnih dreves, ki sta ga sklenila izolski župan Danilo Markočič ter direktor podjetja BM 21 d.o.o.. To pa ni bila edina pogodba, ki sta jo podpisala saj se tudi na pogodbi s katero je občina prodala približno 16.000 m2 veliko zemljišče za stanovanjsko gradnjo nahajata podpisa obeh omenjenih.

Od razkritja dalje so prisotni očitki, da je pri prodaji županovih oljčnih dreves po astronomski ceni šlo za vezan posel s prodajo občinskega zemljišča ob Južni cesti. Dvome v omenjene očitke je še dodatno podkrepil dopis, ki ga je lokalno izolsko podjetje ELTA d.o.o. dostavilo občinskemu svetu občine Izola in v katerem opozarja na, kot so sami zapisali, “niz nenavadnih naključij” v zvezi s prodajo občinskega zemljišča ob Južni cesti v Izoli. Občino pozivajo naj pogodbo o prodaji občinskega zemljišča razglasi za nično ter zemljišče po višji ceni proda na ponovljeni dražbi.

Omenjeni dopis izolskega podjetja ELTA občinskemu svetu navajamo v celoti:

»Spoštovane članice in člani občinskega sveta,

V prejšnjem pismu, ki ste ga prejeli tudi Vi, smo pozvali vodstvo občine naj ugotovi, da so izpolnjeni pogoji za ničnost pogodbe o prodaji zemljišč ob Južni cesti ali naj sproži postopke za ugotovitev ničnosti ter da jo – bodisi soglasno s kupcem, bodisi z vlaganjem tožbe na pristojnem sodišču – razglasi za nično.

Ničnost pogodbe o prodaji zemljišča:

Pričakujemo, da bo vodstvo občine sprožilo postopek ugotavljanja ničnosti te pogodbe saj nima česa izgubiti, pridobi pa lahko veliko. Če je vse zakonito kot v medijih navaja občina, potem bo sodišče zavrnilo razglasitev ničnosti in vodstvo občine bo imel črno na belem napisano, da je bilo njihovo ravnanje v tej zgodbi zakonito. Sodišče bo namreč ugotavljalo to ali so izpolnjeni zakonski pogoji za ničnost, ne bo pa samodejno razglasilo zadevo za nično samo zato, ker je to predlagala občina. Občina lahko pri tem izgubi zgolj nekaj tisoč Evrov sodnih stroškov, medtem, ko bo v primeru, da sodišče razglasi pogodbo za nično, dobila najmanj dodatnih 700.000,00 EUR, saj je to zemljišče po naši oceni vredno najmanj 3.000.000,00 EUR kolikor bi mi zanj takrat (in tudi danes) plačali.

Vodstvu občine ni treba prepričevati ne Elte, ne javnost in ne Vas članic in članov občinskega sveta, da pogodba ni nična temveč naj vložijo zahtevo na sodišče in naj sodnike prepričajo, da pogodba ni nična. Če so tako prepričani v svoj prav, zakaj se izogibajo sodne presoje tega ali je pogodba nična?

V zvezi s tem iskreno pričakujemo, da bo pri organih občine Izola prevladal zdrav razum in da bo v primeru, ko so izpolnjeni pogoji iz korupcijske klavzule, sprožila postopek za ugotovitev ničnosti te pogodbe.

Pravilnost javne dražbe z dne 1.10.2019:

Po zakonu o integriteti in preprečevanju korupcije nezakonit prejem denarja pomeni samodejno ničnost pogodbe ne glede na to ali je sama dražba bila zakonito izpeljana ali ne. To je en dogodek, ki ima svoje pravne posledice.

Nepovezano s tem želimo ugotoviti kako je možno, da naše podjetje, ki je sledilo vsem javnim razpisom na Obali in v Ljubljani – to je bila delovna naloga kar dveh zaposlenih – ni zasledilo tega razpisa. Posledično se nismo prijavili nanj, v situaciji, ko smo vse ostale razpise zasledili. Imamo vso pravico do tega, da analiziramo (ne)pravilnost dražbe izpeljane 1.10.2019, to pa je drug dogodek v primerjavi z zgornjim.

Da ne bo pomote, v prejšnjem dopisu smo napisali, da »smo stališča, da medijske navedbe ne bi smele biti temelj nikomur za sklepanje o morebitnih nepravilnostih v zvezi s tem poslom. Zato se nas navedbe v medijih spodbudile k temu, da ločimo neargumentirane navedbe od dejstev, ko je govora o prodaji omenjenega zemljišča.«

Še vedno smo enakega mnenja in si prizadevamo, da ugotovimo dejansko stanje v zvezi z organizacijo omenjene dražbe ne da bi pri tem komurkoli očitali kakršnokoli nepravilnost. Upoštevajoč to smo na občinski urad za nepremičnine (glej prilogo) naslovili določena vprašanja z namenom ugotavljanja dejstev v zvezi z razpisom. Žal nas ignorirajo saj nismo prejeli odgovorov na naša vprašanja. Menimo, da imate Vi, občinski svetniki in svetnice, več možnosti za to, da pridete do odgovorov na zastavljena vprašanja – da bi vsi  – vi, mi in javnost – bili na jasnem o tem ali je dražba z dne 1.10.2019 bila prirejena ali ne.

Gledano posamično na vsako izmed teh vprašanj, pa tudi na neuradne odgovore, dobimo vtis, da gre za nepomembna vprašanja. Toda, če zložimo vse posamezne koščke v enoten mozaik, lahko  odgovorov, če jih sploh dobimo, izvlečemo zelo jasne sklepe.

Navajamo kronologijo dogodkov v zvezi s to dražbo:

Podjetje BM21 d.o.o. je bilo ustanovljeno dne 26.02.2018 z naslednjimi lastniškimi deleži: Marjan Milič 30 %, Boris L. Kopilevich 70 %; direktor podjetja je g. Marjan Milič.

Dne 1.07.2019 je bilo ustanovljeno projektno podjetje Projekt 2020 d.o.o. z naslednjimi lastniškimi deleži: Marjan Milič 50 %, Boris L. Kopilevich 50 %; direktor podjetja je g. Marjan Milič.

Podjetje Projekt 2020 d.o.o. se je dne 01.10.2019 kot edino udeležilo dražbe in kupilo zemljišče ob Južni cesti po izklicni ceni kot projektno podjetje.

Ker ste za to, da bo v Izoli organizirana dražba za prodajo občinskega zemljišča prvi izvedeli Vi, občinske svetnice in svetniki, dne 28.08.2019, sklepamo:

(Sklep 1) Da je golo naključje  to, da so jasnovidno odprli projektno podjetje Projekt 2020 d.o.o. za nakup zemljišča ob Južni cesti v Izoli trideset dni preden je kdorkoli v Izoli vedel, da bo dražba;

Ker je to zemljišče prodano po izklicni ceni 2,3 milijona Evrov družbi Projekt2020 d.o.o., sklepamo:

(Sklep 2) da je golo naključje to, da je g. Marjan Milič prejel 50% delež v družbi Projekt 2020 d.o.o. (namesto 5-10% managerskega deleža, ki je uveljavljen za funkcijo direktorja) v situaciji, ko je g. Boris L. Kopilevic kot 50% lastnik najverjetneje s svojim denarjem financiral celoten nakup v znesku 2,38 milijonov EUR. Ustaljena praksa je sicer ta, da je lastniški delež v podjetju premo sorazmeren vložku v podjetje. Seveda, če je g.Marjan Milič prispeval v podjetje kako dodatno vrednost, ki ni razvidna iz izpisa iz sodnega registra, potem razmerje lastniških deležev ni nenavadno.

Občinski svet je za sejo dne 5.09.2019 prejel gradiva v zvezi z bodočo prodajo omenjenega zemljišča ob Južni cesti. Na isti seji so obravnavali prodajo dveh zemljišč. Eno zemljišče je bilo ocenjeno na 240 EUR/m2, drugo (tisto ob Južni cesti), ki je bilo ocenjeno kot najmanj vredno, pa na 142,82 EUR/m2, cenitev za slednje pa je pripravil cenilec g. Salko Pivać – čeprav je lokacija zemljišča ob Južni cesti bila najboljša izmed obeh, ki ste jih obravnavali na tisti seji. Na podlagi zgoraj napisanega sklepamo:

(Sklep 3) da je golo naključje to, da je to nalogo izdelave cenitve prejel ravno g.Salko Pivać in da je ravno to zemljišče ocenjeno kot manj vredno od prvega zemljišča, ki je na slabši lokaciji (cenilci imajo različne metode izvajanja cenitev, zato se tudi izračunane cene razlikujejo; zna se zgoditi, kot v primeru nekega oljčnika, da tisto kar cenilka oceni na vrednost 250.000,00 EUR strokovna komisija cenilcev oceni na vrednost pod 20.000,00 EUR).

Dodatno, omenjeno prvo zemljišče , ki je bilo obravnavano na omenjeni seji, je imelo kot pogoj za sodelovanje na dražbi vplačilo varščine v vrednosti 10% izklicne cene, le za drugo zemljišče (in to ravno za zemljišče ob Južni cesti) je namesto zneska varščine bil prazen prostor brez vnesene vrednosti varščine. V zvezi s tem sklepamo:

(Sklep 4) da je golo naključje to, da občinskemu svetu v gradivih za zemljišča ob Južni cesti ni bila vpisana višina varščine s čimer je nekomu na občini bila omogočena možnost, da sam naknadno določi višino varščine in tako postavi dodatne omejitve za prijavo na dražbo resnim interesentom.

Ker je za slučaj te javne dražbe za zemljišča ob Južni cesti po zaključku seje občinskega sveta vpisal znesek minimalne varščine v znesku 20% izklicne cene in ne 10% kot je uveljavljeno pravilo pri vseh dražbah v Izoli in drugih občinah, sklepamo:

(Sklep 5) da je golo naključje to, da se je nekdo odločil mimo uveljavljene prakse vpisati kot pogoj za sodelovanje na dražbi varščino v višini 20% izklicne cene namesto standardnih 10%.

Z določitvijo varščine na 20% (namesto 10%) se močno omeji udeležbo z vidika števila ponudnikov. Varščino se po navadi plačuje iz rednih likvidnostnih sredstev, preostanek kupnine pa se plača z drugimi namenskimi sredstvi. Marsikateri dražitelj, ki je zmožen kupiti zemljišče te vrednosti, nima pol milijona Evrov rednih sredstev, medtem ko imajo dvestopetdeset tisoč Evrov praktično vsi, ki so finančno zmožni kupiti to zemljišče.

Pogodba o prodaji zemljišča ob Južni cesti, ki je bila dostavljena občinskim svetnikom za potrebe odločanja na seji občinskega sveta ni vsebovala klavzule o omejitvah (da se kupcu lahko zemljišče odvzame, če v roku treh ne pridobi gradbenega dovoljenja za gradnjo na njem). Iz zapisnika te seje ni razvidno, da bi občinski svet zamenjal vsebino pogodbe. V objavi samega razpisa po zaključeni seji občinskega sveta pa se je – kot po čudežu -pojavilo drugačno besedilo pogodbe od tistega, ki je bilo dostavljeno občinskim svetnikom. To spremenjena pogodba je vsebovala odredbo, da lahko občina nazaj odkupi zemljišče od kupca, če slednji v roku treh let ne pridobi gradbenega dovoljenja. Zato sklepamo:

(Sklep 6) da je golo naključje to, da je (po odobritvi prodaje zemljišča s strani občinskega sveta pod pogoji, ki so bili zapisani v materialih za sejo in priloženi pogodbi) neznana oseba posegla v pogodbo in spremenila besedilo pogodbe, na podlagi te pogodbe pa je bil izpeljan razpis – in ne na podlagi pogodbe kakršno je izglasoval občinski svet (občinski svet je izglasoval prodajo zemljišč pod pogoji iz priložene pogodbe – ta pogodba je torej sestavni del soglasja).

Ta odredba je zagotovo omejila interes potencialnih kupcev za nakup, ker nihče ni pripravljen kupiti zemljišče, investirati vanj in po treh letih investicijo izgubiti ne da bi imel na razpolago dovolj časa, da izvrši vse potrebne preverbe tega koliko časa je potrebnega, da se za gradnjo na tem zemljišču uredi gradbeno dovoljenje in ostala potrebna dokumentacija, ker to terja več kot 20 dni časa kolikor je občina dala na razpolago. V tem primeru so bili v prednosti tisti, ki so bili jasnovidni in te preverbe in oceno tveganja opravili avgusta, ko javna dražba še ni bila razpisana.

V 50.členu Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnostih je zapisano:

»(2) Izvedba javne dražbe se objavi na spletni strani upravljavca, če je to v skladu z načelom gospodarnosti, pa tudi na drug, krajevno običajen način ali na drugi spletni strani.

(3) Med objavo razpisa o javni dražbi in izvedbo javne dražbe ne sme preteči manj kot 20 dni in ne več kot 60 dni.«

Ko prodajaš nepremičnino si kot dober gospodar želiš prodati nepremičnino čim višje nad izklicno ceno. Če je izklicna cena v rangu 2 milijona Evrov veš, da moraš dobro oglaševati dražbo, da se odzovejo vsi potencialno zainteresirani ponudniki – z dobrim oglaševanjem dražbe dosežeš, da bo končna cena višja od izklicne in občina tako zasluži več. Oglaševanje v Financah, Delu, na nepremičninskem portalu Nepremicnine.si in na drugih nepremičninskih portalih, bi občino stalo pičlih 600EUR, vendar ob visoki verjetnosti, da bo s tovrstnim oglaševanjem dosegla prodajo po ceni, ki bi v občinski proračun prinesla dodatnih od 600.000,00EUR do 1.000.000,00EUR.

V zvezi s tem, da občina Izola ni oglaševala dražbe v drugih medijih, temveč le na svoji spletni strani – pa še to na najmanj izpostavljenem mestu – sklepamo:

(Sklep 7) da gre za golo naključje in ne posledico namere, da dražbe niso oglaševali na drugih portalih in medijih (čeprav jim to zgoraj citirani člen zakona nalaga) ter da gre prav tako za golo naključje, da je tudi na spletni strani občine objava dražbe bila bolj skrita kot izpostavljena, kar nikakor ni moglo biti v interesu občine, ker tako zanjo niso izvedeli vsi potencialni kupci.

Občinski svet je pooblastil župana, da nepremičnino ob Južni cesti proda najpozneje do marca 2020. Torej, vodstvo občine je imelo na razpolago šest mesecev časa, da organizira čim boljšo dražbo s primernimi roki za ogled nepremičnine in izdelavo potrebnih izračunov in analiz v zvezi s tem ali se lahko izpolnijo omejitveni pogoji in pridobi gradbeno dovoljenje v roku treh let (kar je bil pogoj te dražbe). V zvezi s tem sklepamo:

(Sklep 8) da je golo naključje to, da je vodstvo občine določilo minimalen rok (20 dni) za objavo na spletni strani, čeprav zakon omogoča, da se dražbo oglašuje do 60 dni. Oglaševanje na spletni strani v trajanju zgolj dvajsetih dni potencialnim kupcem ni dalo dovolj časa, da kot odgovorni gospodarstveniki (poleg tega, da je bila cena na prvi pogled zelo ugodna) naredijo elaborat ekonomske upravičenosti investicije v zemljišče ob Južni cesti in posledično gradnjo na njem. Če je kdo izmed potencialnih investitorjem bil jasnoviden in vedel za dražbo mesec dni pred ostalimi, je imel dovolj časa za to, da opravi vse izračune in se izogne tveganjem, ki jih nosi nakup zemljišča brez ekonomskih preverb.

Z objavo dražbe se je več kot očitno mudilo. Na primer: Oglas za dražbo, ki je obsegal nekaj strani in vključuje tudi nestandardne pogoje in omejitve (in, ki ga občinske strokovne službe izdelajo po tem, ko občinski svet potrdi prodajo) je bil izdelan v rekordno kratkem času. Dne 5.09.2019 ob cca. 17:00 je bila zaključena seja občinskega sveta. Že takoj naslednji dan, in sicer še dopoldan, je bila pripravljena pogodba za objavo na spletu – in to kljub temu, da je bilo besedilo spremenjeno v primerjavi s tisto, ki jo je obravnaval občinski svet. Za tako spremembo besedila je potrebno sodelovanje stroke, zato je očitno, da se je takoj lotila dela.

Tudi oglas za razpis, ki obsega nekaj strani in se ga pripravi po zaključku seje, je bil dokončan že dan po seji okoli 12:00 in že ob 14:00 je bil objavljen na spletni strani občine.  Taka prizadevanja občinskih služb za ekspresno objavo in najkrajši možni rok objave za prodajo najvrednejšega zemljišča občine Izola v zadnjih nekaj letih nam ne pusti druge možnosti kot, da sklepamo:

(Sklep 9) da je golo naključje to, da so nerazumno hiteli z objavo oglasa in njegovim iztekom (20 dni) v razmerah, ko je zakon dovoljeval tudi 60-dnevni rok in ko je občinski svet dal mandat županu, da se prodajo izpelje v naslednjega pol leta, ne pa ekspresno, v roku 20-ih dni.

Glede na to, da v objavi javne dražbe v rubriki 10. Drugi pogoji in pravila javne dražbe zapisana standardna odredba, ki je del praktično vseh javnih razpisov in, ki odreja, da lahko občina Izola brez kakršne koli odškodninske odgovornosti odpove razpisano dražbo vse do trenutka sklenitve pravnega posla, sklepamo:

(Sklep 10) da je golo naključje tudi to, da je vodstvo občine, ko je videlo, da se je na dražbo prijavil zgolj en ponudnik in da je zemljišče prodano po izklicni ceni ter da so nanje takoj po dražbi leteli očitki, da je zemljišče prodano pod tržno vrednostjo, ni uporabilo pravice do tega, da občina pred podpisom pogodbe po že končani pogodbi brez sankcij odstopi od prodaje temveč so vseeno sklenili pravni posel – in to kljub temu, da jim ni bilo treba.

(Sklep 11) da je golo naključje to, da je občina umaknila razpis s spleta po izteku dražbe, medtem, ko tako občina Izola do tega razpisa kot vse ostale občine, ohranijo objavo več let – to, da se objave ne umakne praktično standard.

Ker smo vsi bili priče temu, da je župan z gospodom Miličem poleg kupoprodajne pogodbe podpisal pogodbo za nakup oljčnih dreves in prejel del denarja, sklepamo:

(Sklep 12) da je golo naključje to, da sta župan in g.Milič v tako kratkem obdobju podpisala tako pogodbo o prodaji zemljišča kot tudi pogodbo s katero župan prejme 250.000,00EUR.

(Sklep 13) Sklepamo, da je golo naključje to, da je cenilka, ki je ocenjevala vrednost oljčnih dreves, opravila cenitev tako, da bi župan od podjetja g.Miliča prejel pogodbeno obljubo, da bo na njegov TRR nakazanih 250.000,00EUR od česar 20.000,00EUR upravičeno (maksimalna vrednost oljčnih dreves po oceni strokovne komisije cenilcev kmetijske stroke) in kar 230.000,00EUR neupravičeno.

Opazujoč posamično naključje lahko verjamemo, da gre dejansko za naključje – zato pa so naključja. V kolikor si pa naključja sledijo v smiselnem zaporedju in se pri tem vsa nanašajo na eno javno dražbo, potem upoštevajoč načelo lahko nedolžnosti povemo, da zaradi tako velikega števila naključij v eni zadevi imamo vso pravico zahtevati: »Dajte podatke na mizo, da ugotovimo dejstva, ker je resnično preveč naključij – preveč celo za filmski scenarij, kaj šele za eno javno dražbo.«

/…/

Občina Izola je v postopku javne razgrnitve predloga novega OPN-ja prejela – po naših informacijah – nekaj preko 200 pripomb. Ker so občinske službe upoštevale manj kot 10% vseh pripomb, ostale so vse zavrgle, sklepamo:

(Sklep 14) da je golo naključje to, da je podjetje BM21 d.o.o. imelo toliko sreče, da so se njihove pripombe znašle med 10% tistih, ki so bile upoštevane s strani občine.

Podjetje BM21 d.o.o. je predlagalo, da se za njihov bodoči hotel v Izoli v Občinskem prostorskem načrtu – poenostavljeno rečeno – določi, da je parkirišče tega hotela lahko oddaljeno tudi 500 metrov od hotela. Ker občinska komisija to pripombo upoštevala, sklepamo:

(Sklep 15) da je golo naključje to, da je komisija soglašala s petsto metri in da teh 500 metrov v naravi predstavlja razdaljo od bodočega hotela podjetja BM21 do zemljišča ob Južni cesti (ki je predmet vseh naših 15 naštetih sklepov).«

Zgodbo bomo spremljali tudi v prihodnje.

Source
Megafon

Povezani Članki

Back to top button