Intervju: »V večjih mestih se je odprlo ravno vprašanje spekulativnih nakupov in prodaj zemljišč in preračunljivosti, ko gre za čas izgradnje stanovanj.«

S svežim ministrom za solidarno prihodnost smo se srečali v prostorih Levice v državnem zboru, da bi spregovorili o izzivih, ki čakajo novoustanovljeno ministrstvo. Osredotočili smo se na stanovanjsko problematiko, ki je v slovenskem prostoru, predvsem v mestih trenutno precej pereča tema. O pomanjkanju stanovanj govorijo predvsem v urbanih središčih, problem pa se prične že v času, ko na samostojno pot bivanja stopijo študenti.

Simon Maljevac ima že kar nekaj izkušenj s politiko in državnimi strukturami. Pri zagovorniku načela enakosti je v letih od 2017 do 2018 vodil oddelek za spremljanje, ozaveščanje in preventivo. Bil je generalni sekretar stranke Levica in opravljal je službo državnega sekretarja na ministrstvu za delo. Pred tem je od leta 2007 do 2017 vodil informacijski center Legebitra. Društvo je v času njegovega vodenja preraslo v največjo nevladno organizacijo LGBT v Sloveniji, v njenem okviru pa je vodil številne nacionalne in mednarodne projekte, tudi razvojni projekt Evropske komisije na Kosovu. V času dela v nevladnem sektorju je sodeloval tudi z akademsko sfero in v soavtorstvu izdal nekaj znanstvenih člankov v domačih in tujih znanstvenih revijah ter znanstveno monografijo Obrazi homofobije. Skupaj z Niko Kovač je leta 2016 ustanovil tudi nevladno organizacijo Inštitut 8. marec, z namenom prevpraševanja različnih oblik podrejenosti, predvsem na področju spola, ter postavljanja neenakopravnosti v širši družben okvir.

Ministrova najljubša sprostitev so vsakodnevni sprehodi s psičkama Lolo in Nežo. Poleg tega je navdušen bralec, najraje skandinavskih kriminalk. Pred televizijski ekran ga največkrat pritegne znanstvena fantastika. Med kultnimi filmskimi naslovi že od najstniških let prisega na Zvezdne steze.

Za začetek prosim razložite številke in časovnico, o kateri veliko slišimo, ko gre za načrtovano stanovanjsko politiko Ministrstva za solidarno prihodnost. Napovedali ste gradnjo pet tisočih javnih najemnih stanovanj do leta 2026, nato pa po tri tisoč novih stanovanj na leto. Vsako leto naj bi bilo za stanovanja namenjenih sto milijonov evrov. Predvideno je, da ta denar priteče neposredno iz proračuna. Ali je predvideno, kako naj bi se nastajajoči fond stanovanj finančno sam obnavljal? Republiški stanovanjski sklad se je bil namreč prisiljen vesti kot tržni akter,  financiral se je iz najemnin,  pa tudi iz obresti, ko je šlo za posojila. Predvidevam, da po prestrukturiranju področja stanovanjske politike to ne bosta glavna finančna vira. Kako boste torej zagotovili finančno vzdržnost napovedane stanovanjske reforme?

Za začetek naj povem, da stanovanjske politike v Sloveniji v zadnjih tridesetih letih tako rekoč ni bilo, nekateri ukrepi so bili izvedeni, a umanjkala je celostna vizija urejanja tega področja. Trenutno je v Sloveniji 410 stanovanj na tisoč prebivalcev, to je pod povprečjem tako Evropske unije kot Organizacije za ekonomsko sodelovanje in razvoj OECD. Zanimivo je tudi, da smo priča izraziti rasti števila gospodinjstev in pomanjkanju stanovanj. Od leta 2015 do leta 2021 je bilo zgrajenih 22.819 novih stanovanj, število gospodinjstev pa je naraslo za 39.241. Kar pomeni, da primanjkuje 16.422 stanovanj. Cene nepremičnin še naprej rastejo. V obdobju od 2015 do 2022 so se dvignile za 77 odstotkov, povprečna cena rabljenega stanovanja pa presega 2.300 evrov na kvadratni meter. Povprečna starost stanovanj je petdeset let. To kaže, kakšna je trenutna stanovanjska slika.

Cilj novoustanovljenega ministrstva je  zagotoviti dostopnost stanovanj. Vzpostaviti želimo robusten sistem financiranj in gradnje javnih stanovanj. Torej sistem, ki bo dolgoročen, jasen in predvidljiv za vse. Nujno je tudi hkratno oblikovanje povezanega sistema organizacij, ki gradijo in oddajajo dostopna stanovanja. Kar se tiče stanovanjske politike in številk, pa je tako: delo smo razdelili na dve fazi, prvo imenujemo projektna faza. Gre za izgradnjo stanovanj do leta 2026. Do takrat menimo, da je možno zgraditi okrog pet tisoč stanovanj, in sicer tudi s podporo iz obstoječih proračunskih in javnih virov.  V prvi fazi je predvidena izpeljava vseh investicij, ki so na podlagi dostopnih podatkov ministrstva in republiškega stanovanjskega sklada v pripravi ali procesu izgradnje. Načrtovano je, da se letos začne gradnja približno tisoč stanovanj. Cilj je do konca mandata vzpostaviti dolgoročno vzdržen sistem, ki bo omogočal gradnjo tri tisoč javnih stanovanj na leto.

Velik poudarek smo na ministrstvu dali podrobni seznanitvi s stanjem na terenu, da bo prihodnje oblikovanje stanovanjskih politik vključujoče ter osnovano na dejanskih potrebah skladov, lokalnih skupnosti in iskalcev doma. Le na tak način bomo uresničili osrednji cilj, to je vzpostavitev transparentnega in robustnega stanovanjskega sistema. Kar se tiče finančnega obnavljanja stanovanjskega sklada, bomo oblikovali sklad povratnega financiranja stanovanjske gradnje.  Določen finančni vložek bo sicer potreben skozi vse obdobje, a se bo sklad z najemninami s časom sam obnavljal. V praksi to pomeni, da bo imel stanovanjski sklad določen obseg finančnih sredstev, ki bo nekaj let pritekal naravnost iz državnega proračuna, ta denar pa bo na voljo občinam, skladom, zadrugam in neprofitnim organizacijam pod enakimi pogoji in v skladu z jasnimi regulativami. Ni mišljeno, da bodo ta finančna sredstva v celoti pokrila gradbeno investicijo, ampak tisti njen najbolj vitalen del, ki bo prejemniku omogočil, da načrtuje uresničenje projekta, saj bo vedel, koliko in pod kakšnimi pogoji prejema določena finančna sredstva. V takšnih  pogojih, ki so predvidljivi za vse vpletene, bo moč lažje načrtovati investicije. Ko govorimo o posojilnem skladu, je dolgoročni cilj, da bi se preko stroškovne najemnine denar povrnil, ampak posojila se bodo izdajala s fiksno obrestno mero in z jasnimi, vnaprej določenimi  pogoji.

Če se lotimo še  dejavnikov, ki bi lahko vplivali na izvedbo vaše vizije, je prvi zagotovo stanje državnih financ in splošna gospodarska situacija. Načrti ministrstva lahko trčijo ob javnofinančne omejitve. Recimo na primanjkljaj v državnem proračunu ali visoko zadolženost države in tako dalje. Gradnjo stanovanj podraži tudi visoka inflacija. Drugi omejitveni dejavnik je zmogljivost gradbenega sektorja. Pred finančno krizo leta 2008 so stanovanjske soseske z zadolževanjem gradila velika gradbena podjetja, kot so Vegrad, GPG in Primorje, ki so ob nepremičninskem zlomu propadla. Tretji ključen dejavnik je dostopnost zemljišč, kako zagotoviti dovolj zemljišč za gradnjo stanovanj?

To, kar ste navedli, ravno potrjuje naš namen, da naredimo sistem stanovanjske gradnje pregleden in krepak. Potem bo jasno, kaj, kje in kako bo moč graditi stanovanja. Enako velja za gradbena podjetja – ko bomo vzpostavili sistem, ki bo na leto omogočal izgradnjo tri tisoč stanovanj, se lahko na to pripravijo in prilagodijo tudi gradbena podjetja, saj bodo seznanjena z okoliščinami  in pogoji  gradnje. Na ta način bomo odpravili nihanja, ko gre za obseg gradnje stanovanj. Danes imamo namreč obdobja intenzivne gradnje, potem pa sledi strm padec. Želimo vzpostaviti sistem enakomerne letne gradnje stanovanj. Tako bi se fond stanovanj povečeval skladno z načrtom ministrstva. Govorim seveda o začetni postavitvi strukture. Seveda bo morala aktualna politika analizirati, kako sistem deluje in kako naj bi deloval v prihodnje. Mi bomo postavili osnove, torej regulatorni okvir in zagotovljen vir finančnih sredstev, katerih koriščenje bo jasno opredeljeno.

Omenili ste še zemljiško politiko. Ravno zato obiskujemo občine, da bi v pogovoru z  župani preverili, kako je z razpoložljivostjo zemljišč in kakšne so možnosti za njihovo aktivacijo. Področje zemljišč je zelo pomemben segment, ko gre za vzpostavljanje omenjenega robustnega sistema gradnje stanovanj. Ravno zato bomo ustanovili medresorski Svet za stanovanjsko politiko, v katerem bomo razreševali pereče aktualne probleme stanovanjske politike. Sistem bo namreč učinkovito deloval le ob sodelovanju vseh zadevnih ministrstev.

Ste opravili kakšno primerjavo z dunajskim modelom javnih stanovanj? En procent od prihodkov se tam nameni razvoju stanovanjskega fonda. Kako bi se ta praksa prijela v Sloveniji? Naš časopis v prvi vrsti pokriva Slovensko Istro, kjer je skupaj z Ljubljano stanovanjska situacija najbolj pereča. Na Obali je cena kvadratnega metra skoraj enaka ceni v Ljubljani. Med raziskovanjem raznih vidikov stanovanjske politike smo tudi ugotovili, da zasebni investitorji zadržujejo gradnjo stanovanj zaradi preprostega razloga, ker na ta način ohranjajo visoko ceno obstoječih stanovanj. Kako razbiti monopol določenega gradbinca v nekem okolju, ki bi ljudem sploh omogočilo, da si lahko privoščijo stanovanja?

Pogovori, kakšen naj bo finančni vir za zagotovitev načrtovane gradnje stanovanj, potekajo in sam   zagovarjam pristop, da se prisluhne izkušnjam in predlogom ljudi, ki delujejo na terenu, tako pri nas kot v tujini. Ko obiskujem kraje po Sloveniji, je jasno, da se občine in stanovanjski skladi, lotevajo problemov različno in da obstajajo lokalne posebnosti, ki jih bo pri načrtovanju potrebno upoštevati. V večjih mestih se je odprlo ravno vprašanje spekulativnih nakupov in prodaj zemljišč in preračunljivosti, ko gre za čas izgradnje stanovanj. Seveda z namenom iztržiti najvišjo možno prodajno ceno. Obstaja kar nekaj ukrepov, ki lahko preprečijo in omejijo takšne škodljive prakse in  o njih se pogovarjamo in jih analiziramo. Naj navedem primer: če je zemljišče namenjeno gradnji,  je potrebno določiti rok, kako hitro je potrebno to zemljišče aktivirati za predvideno uporabo. Takšen pristop je poznan iz tujine. To prav tako velja za zasebne investitorje, ki morajo v odmerjenem času začeti z gradnjo na zemljišču, ki je bilo kupljeno za ta namen. V nasprotnem primeru so na voljo različni ukrepi, recimo povišanje davka. V to smer moramo razmišljati. Ampak naj ponovim, da je naš osrednji cilj vzpostavitev dolgoročnega, jasnega in predvidljivega sistema. Verjamem, da bodo prednosti tega prepoznala tudi gradbena podjetja in tako bodo mnoge težave s časom odpravljene. Vsaj upam, da bo temu tako.

Še vprašanje o najemninah: v medijih se govori o novi ceni na kvadratni meter javnih najemnih stanovanj. Priča smo večanju števila tržnih najemnikov, po drugi strani pa se nepremičnine monopolizirajo. Kako boste uredili trg najemnih stanovanj?

Treba je ločiti povedano, govorimo o javnih najemnih stanovanjih in ne tržnih najemninah. Pri najemnih neprofitnih stanovanjih želimo priti do praga stroškovne najemnine in se čim bolj približati ceni 7,5 evra na kvadratni meter. Ta najemnina vključuje tudi stroške upravljanja, vzdrževanja, rezervnega sklada in podobno. Marsikomu se zdi ta cena nizka, ampak mislim, da moramo biti ambiciozni. Če jim je uspelo na Dunaju, ne vidim razloga, da ne bi tega dosegli tudi pri nas. Ponavljam, predpogoj za to je, da na stanovanjskem področju naredimo red. Verjamem, da bo imela nova ureditev pozitiven učinek tudi na tržne najemnine, ker se bo zaradi povečanega števila stanovanj in nezmanjšanega povpraševanja situacija popravila. Problem je tudi pomanjkanje podatkov na tem področju. Na podlagi podatkov, ki so na voljo, je zelo težko, pravzaprav nemogoče, zasnovati stanovanjsko politiko. Nemogoče je priti do številk, koliko je ljudi, ki so v najemu, kakšne so dejanske najemnine. Trenutno nimamo pregleda glede tržnih in javnih najemnih stanovanj, višine in gibanja tržnih najemnin. To je sistem, ki ga moramo vzpostaviti, da bomo lahko vodili ustrezno politiko.

Do nas je prišla izkušnja najemnika, ki živi v stanovanju stanovanjskega sklada, in sicer v Ljubljani, na Novem Brdu. Ta trdi, da je omenjena stroškovna najemnina 7,5 evra na kvadratni meter previsoka. Predstavil je izračun za štirisobno stanovanje, ki ga najema. Za najemnino odšteje 673 evrov, stroški pa so v zadnjem obdobju vrtoglavo naraščali vse do 350 evrov. Skupaj torej plačuje za stanovanje dobrega tisočaka. Do subvencije zaradi dokaj nizkega cenzusa ni upravičen. Torej porabi eno plačo za kritje najemnine in obratovalnih stroškov stanovanja. Pravi, da bi bilo to še sprejemljivo, če bi stanovanjski sklad zagotavljal storitve in pomoč, do katerih so kot najemniki upravičeni. Stanovanjski sklad je kot lastnik nepremičnine to v upravljanje prepustil upravljalskemu podjetju, ki ga je kupil. Komunikacija stanovalcev z upravnikom je slaba. V primeru, ko ima najemnik težave, je upravnik zelo neodziven. Navedel je konkreten primer: ko so mu zasedli parkirno mesto, je  poklical upravnika stavbe, ki pa se je preprosto otresel vsakršne odgovornosti za nastalo situacijo. Smiselno bi bilo narediti analizo, kako stanovanjski sklad deluje na terenu. Najemnik je opozoril, da so ažurnost pokazali le v primerih izterjave zamujenih najemnin. Za izterjavo teh so namreč najeli zunanjo pravno pisarno, ki v lastnem interesu hitro in učinkovito izvaja izterjave v imenu stanovanjskega sklada. Vse to navajam, da bi opozoril, da kljub dobrim namenom na terenu obstajajo mnogi problemi, ki bi jih bilo potrebno nasloviti. Vključno s stanovanjskimi skladi in nadzorom nad njihovim delovanjem in poslovanjem.

Glede višine najemnin lahko rečem, da je trenutno v veljavi določen  sistem stroškovnih najemnin, ampak obstaja subvencija, ki se podeli glede na socialno stanje družine, tako da se lahko ta sorazmerno s cenzusom zniža. Naš cilj pa seveda je, da so javna najemna stanovanja dosegljiva širšemu krogu ljudi, tudi srednjemu in višjemu srednjemu razredu. Zato potrebujemo jasno in sistematično politiko na tem področju, torej povečevanje fonda javnih neprofitnih stanovanj. V Sloveniji imamo lastništvo sicer zelo radi, sam pa mislim, da je tudi najem povsem legitimna življenjska izbira. Tudi kot družba moramo doseči pomemben korak in sprejeti, da je najem čisto legitimna izbira in da nikakor ne pomeni, da si kaj manj dosegel v življenju. Prav zaradi tega, kar ste izpostavili, na ministrstvu poudarjamo obiske na terenu, katerih cilj je spoznati dejanske težave na stanovanjskem področju, nato pa pripraviti načrt rešitev.

V načrtu ministrstva je ustanovitev svetovalnice za najemnike. Tudi na ta način bomo dobili informacije o aktualnih stanovanjskih težavah najemnikov in jim potem nudili pomoč oziroma uvedli sistemske popravke. Cilj je okrepiti republiški stanovanjski sklad in enako vse lokalne sklade. Na ta način bodo lahko boljše in bolj učinkovito delovali. Trenutno imamo po vsej Sloveniji 25 tisoč najemnih stanovanj in trinajst skladov. Izziva, s katerima se skladi srečujejo, sta tudi nepovezanost in stihijski razvoj. Pogovarjamo se in razvijamo idejo, da bi vzpostavili sistem regijskih stanovanjskih skladov. Imamo namreč primere, ko je stanovanjski sklad v Ljubljani, najemniško stanovanje pa na Obali. Prvi morda ni seznanjen s posebnimi okoliščinami lokalnega okolja. To velja tudi, ko gre za snovanje in izpeljavo regionalnih projektov. Z vzpostavitvijo regionalnih stanovanjskih skladov bi omogočili tudi učinkovitejši pretok informacij.

Simon Smole