Kako bomo živeli skupaj?

V Sloveniji je prosti stanovanjski trg eden od glavnih razlogov za nestabilno stanje pri zagotavljanju kakovostnih stanovanj za vse prebivalce in ne le za nekaj njih, ki bogastvo kopičijo z lastništvom več stanovanj, medtem ko je vedno večji delež ljudi soočen s stanovanjsko krizo. 

Špekulacije z nepremičninami in akumulacija bogastva v nepremičninskem deležu je še posebej v rasti v trenutnem kriznem obdobju, v katerem veljajo nepremičnine za eno od varnih naložb individualnega bogastva. S tem se nakup stanovanja odmika od realnosti velikega števila ljudi na eni, previsoke najemnine, negotovosti in nevzdržni pogoji pa botrujejo najemniškim stanovanjem na drugi strani. Investitorski urbanizem vse hitreje nadomešča osnovne kodekse arhitekturnega projektiranja in vse hitreje pospešuje prevlado privatnega nad javnim, bistveno pa vpliva na stanovanjski trg, kjer dosegajo cene nedosegljive višine za povprečnega človeka. 

Zaradi večjega interesa in povpraševanja po nepremičninah sta posebej na udaru prestolnica, kot tudi Slovensko primorje. Tam beležimo višanje nakupnih cen, ki po podatkih raziskave Inštituta za raziskave prostora – IPoP v kar 72 odstotkih dosegajo ceno 2000 evrov na kvadratni meter ali več, kar polovica pa je dražjih od 3000 evrov na kvadratni meter. Na podlagi analize stanovanjskega trga v Mestni občini Koper, ki ga je pripravil Inštitut za študije stanovanj in prostora (2021), se ugotavlja, da ponudba ne zadostuje povpraševanju in ni skladna s kupno močjo prebivalcev. Bistvena težava je tudi dinamika gradnje, ki se ne odziva na naraščajoče potrebe, saj je bilo med letoma 2017 in 2021 zgrajenih 237 stanovanj, število prebivalcev pa se je povečalo kar za 1300. 

Zaradi nejasne realnosti je skupina študentov in mladih zaposlenih predstavila alternativne pristope stanovanjske oskrbe onkraj pasti lastništva in profitnega najema. Pod imenom Zadrugator se od leta 2016 aktivno ukvarjajo s predstavitvijo in uveljavljanjem novega modela stanovanjske gradnje – stanovanjske zadruge. Gre za avtonomno in demokratično organizacijo bivanja, ki na polju stanovanjske gradnje sledi načelom pravičnosti, vključenosti in solidarnosti. Kakopak za slovensko realnost model zadruge zaradi njene povezave s socializmom predstavlja vir predsodkov. 

Pri razumevanju modela zadruge moramo poznati dejstvo, da imajo ti stanovanjski modeli precej daljšo zgodovino, saj so se lastniške stanovanjske zadruge razvijale v času druge industrijske revolucije, kot oblika neprofitne stanovanjske preskrbe pa so se v tujini najemniške zadruge oblikovale v skvoterskih gibanjih v sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja. Vse z namenom spodbujanja boljših stanovanjskih pogojev in oblikovanja bolj odprte in pravičnejše družbe. Stanovanjske zadruge se danes oblikujejo glede na lokalni kontekst in potrebe prebivalcev. Tako se Zadrugator prvenstveno zavzema za razvoj modela najemne stanovanjske zadruge z nedeljivim premoženjem, pri katerem so zadružniki obenem kolektivni lastniki zadružne stavbe in najemniki posamezne stanovanjske enote. Kot poudarjajo v Zadrugatorju »pripravi stanovanjska zadruga načrte za gradnjo ali obnovo stavbe ter skladno s predvideno demografsko in socialno strukturo stanovalcev med zadružnimi člani izbere bodoče stanovalce, ki prispevajo v zadrugo lastno samoudeležbo. Za financiranje gradnje stanovanjska zadruga najame dolgoročni hipotekarni kredit.« 

Bistvena razlika med privatnim nakupom nepremičnine in zadružništvom je v tem, da so stanovalci zadruge s podpisom pogodbe popolnoma zaščiteni ter s tem pridobijo pravico do najema stanovanja za nedoločen čas. Na tej osnovi plačujejo mesečno najemnino, ki obenem pokriva stroške arhitekturnega načrtovanja, investicije, upravljanja, kredita ter rezervnega sklada. Gre za razvoj koncepta bolj kakovostnega bivanja po čim bolj dostopnih najemninah, kar pomeni, da sta delež zasebnega kredita in obrestna mera čim nižja, posojilo pa čim bolj dolgoročno. Najpomembnejše dejstvo pa je to, da se investitorja že v začetku izloči iz procesa načrtovanja in gradnje, kar bistveno poceni celotno gradnjo. Vse odločanje in delovanje zadruge se na ta način razdeli med njene člane, bivanje v zadružni enoti pa je predano zadružnikom, ki so obenem tudi stanovalci.

Vznikanje različnih primerov stanovanjskih zadrug v Evropi kaže na uspešnost novega koncepta bivanja. Uspešne stanovanjske zadruge najdemo v Avstriji, Nemčiji, Švici in Španiji. V slednji je kvaliteten primer stanovanjska zadruga La Borda v Barceloni, ki je nastala leta 2019. Na kvadraturi od 40–135 kvadratnih metrov prebiva v 28 stanovanjih 49 odraslih in 13 otrok. Bistvena prednost je njen 280 kvadratnih metrov velik skupnostni prostor s prostrano kuhinjo in jedilnico, pralnico, sobo za goste, večnamensko sobo, kolesarnico, shrambo in vrtom. Objekt iz lesene gradnje je opremljen s solarnimi paneli, s katerimi je omogočena samooskrba z električno energijo. Na podobnih izhodiščih so zgrajeni tudi zadružni projekti v Berlinu, na Dunaju in Zürichu, kjer se nahaja zadružna soseska s pomenljivim imenom Več kot bivanje s trinajstimi stanovanjskimi stavbami. V Sloveniji pa navkljub dogajanju v svetu še vedno poteka proces, skozi katerega se otepamo tovrstnih modelov zadružnega bivanja, ker nas preveč spominja na socializem. 

Boštjan Bugarič