V upanju na dosegljivejše nastanitve

Kaj prinaša novi zakon o oddajanju stanovanj

Evropska unija je pred časom potrdila nova pravila, ki platformam za posredovanje pri kratkoročnem oddajanju nepremičnin nalagajo redno posredovanje podatkov lokalnim oblastem. Cilj uredbe je poenotiti pogoje kratkoročnega najema in preglednost na tem področju. Kmalu za tem je pri nas v javno obravnavo prišel predlog zakona, ki upošteva priporočila EU na tem področju. Do 17. junija bo zakon v javni obravnavi, sprejet pa naj bi bil do konca leta. Vlada pojasnjuje, da gre za odziv na poslovni model, ki so ga omogočile platforme, kot sta Airbnb in Booking. Posledice tega modela so bile pogubne za stanovanjski trg, pomemben del stanovanj so namreč izvzeli s trga in ga namenil turističnemu oddajanju.

Glavna novost predloga zakona je omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj, ki zajema predvsem oddajanje prek spletnih platform, na največ 30 dni na leto, razen če občine določijo drugače, te bodo lahko podaljšale najem tudi na 365 dni. »Če na njihovem področju ni neravnovesij, če tovrstne ponudbe primanjkuje in če je to skladno s turističnimi cilji občine,« je razloge za omilitev omejitve nanizal minister za gospodarstvo, turizem in šport Matjaž Han. Kot je pojasnil, namreč v Ljubljani, na Bledu ali v Piranu težave niso podobne tistim v Slovenj Gradcu, Kočevju ali Radečah. Ponudba kratkotrajnega oddajanja stanovanj v najem se sicer eksponentno povečuje. Lani je bilo v ta namen oglaševanih petkrat toliko nepremičnin kot leta 2015, je dejal državni sekretar na gospodarskem ministrstvu Matevž Frangež. Številke pa kažejo tudi velike razlike med kraji. Po njegovih besedah je bilo 48 odstotkov celotne ponudbe skoncentriranih na pet občin: Ljubljano, Piran, Bled, Koper in Kranjsko Goro.

V predlogu zakona je tudi člen, ki omogoča oddajanje stanovanja brez časovnih omejitev občine, če se bo s spremembo namembnosti spremenilo v poslovni prostor – to je v gostinski nastanitveni obrat. Med nove vrste gostinskih nastanitvenih obratov zakon uvršča tudi apartma, šotorišče, postajališče za bivalna vozila, glamping in nadstandardni nastanitveni obrat v naravi. Obvezna bo predhodna pridobitev soglasja občine, ki bo pravzaprav konstitutivni element za vpis v register, temu pa bo treba priložiti uporabno dovoljenje, pisno soglasje solastnikov, soglasje etažnih lastnikov. Za opravljanje bo potrebno 75-odstotno soglasje drugih etažnih lastnikov in pri tem soglasje vseh etažnih lastnikov mejnih stanovanj.  Soglasje bo veljalo tri leta od dneva pridobitve, vsebovalo pa bo tudi dovoljeno število dni oddaje v koledarskem letu glede na zakon oziroma splošni akt občine, če bo občina definirala drugačen rok. Število ležišč za oddajo v stanovanjih ostaja omejeno na 15, v večstanovanjskih stavbah pa se zmanjšuje na šest.

Zakonske rešitve kritikom predloga povzročajo skrbi. Skrbi jih, da bi župani lahko podlegli pritiskom interesnih skupin, sploh tistih, ki so tudi ekonomsko in drugače povezane z občinsko oblastjo. Po drugi strani pa je s strani stanodajalcev pričakovano slišati tudi nasprotovanja kakršnemukoli omejevanju. Pravijo, da predlagani zakon v več delih ne prestane testa sorazmernosti in nujnosti z vidika ustavnega prava. Kot opozarjajo, predlog zakona zasebnim lastnikom nepremičnin preprečuje, da prosto razpolagajo s svojo zasebno lastnino. Zmedo povzroča tudi uporaba dvojne opredelitve pojma sobodajalec, zato kritiki pričakujejo jasnejšo ločitev najemodajalcev kot fizičnih in kot pravnih oseb. Zakon se izrecno ne omejuje na fizične osebe s prijavljenim stalnim prebivališčem na naslovu nepremičnine za kratkotrajni najem. V inštitutu Danes je nov dan pravijo, da predlog zakona v trenutni obliki ne naslavlja problematičnosti naložb za oddajo, ki zajedajo trg dolgotrajnega najema. Oddajanje nepremičnin na platformi Airbnb in drugih platformah že dolgo ni delitev proste sobe, ležišča ali začasno praznega stanovanja v primarni nepremičnini najemodajalca. Kratkoročni najem predstavlja priložnost za velike zaslužke, posledično pa gre velikokrat za trajno gospodarsko aktivnost. V Ljubljani ponudniki, ki imajo več kot šest nepremičnin, predstavljajo kar 36 odstotkov trga za kratkoročni najem na Airbnb. Inštitut bi posameznike, ki želijo oddajati za daljše obdobje ali nimajo prijavljenega prebivališča na naslovu te nepremičnine, obravnaval kot komercialne ponudnike in bi se morali tudi ustrezno registrirati. Pri tem se sklicujejo na primer Avstrije in Amsterdama.

Minister za solidarno prihodnost Maljevac upa, da bodo občine lahko po potrebi pogoje za oddajanje tudi zaostrile. »Stališče Levice in ministrstva za solidarno prihodnost je od prvega dneva jasno – stanovanja morajo biti namenjena ljudem in ne špekulativni rabi,« je izpostavil Maljevac, ki je pristojen tudi za stanovanjsko politiko. Glavni očitek zakonu je, da oddaje ni zaostril po vzoru iz tujine, in sicer da bi lahko stanovanja oddajale izključno fizične osebe. In pa tudi, da bi stanovanja po vzoru na primer New Yorka lahko oddajali samo tam, kjer oseba tudi živi, torej tam, kjer ima oseba stalno prebivališče. Osnutek zakona namreč predvideva, da jih bodo lahko oddajale tudi pravne osebe, kar pomeni, da bodo stanovanja odkupovala podjetja in jih bodo oddajala v kratkoročen najem. Če bodo ta podjetja v »dobrih odnosih« z župani in občinami, bodo lahko stanovanja oddajala skozi celo leto, kar pomeni, da zakon ne prinaša rešitev, ki bi okrepile stanovanjski trg za dolgoročnejše bivanje.

Simon Smole

Back to top button