V zadnjih letih smo priča povečanemu zanimanju za nakup kmetijskih zemljišč v slovenski Istri s strani posameznikov in podjetij iz drugih delov Slovenije. Ti nakupi niso vedno motivirani z namenom kmetovanja, temveč pogosto z željo po lastništvu nepremičnine v bližini morja, pa naj gre za oljčnike, vinograde ali njive in travnike. Tovrstni, pogosto kar špekulativni nakupi kmetijske zemlje v istrskih občinah lokalnim kmetom dodatno otežujejo pridobivanje novih obdelovalnih površin in sadovnjakov. Ta trend ima pomembne posledice za lokalno skupnost, kmetijsko dejavnost in botruje nenavadno visokim cenam kmetijskih zemljišč v regiji.
Po podatkih statističnega urada je bila povprečna cena kvadratnega metra kmetijskega zemljišča v Sloveniji leta 2022 približno 2,32 evra (na ravni EU pa 1,05 evra). V slovenski Istri so te cene mnogo višje in segajo od 50 do vrtoglavih 175 evrov za kvadratni meter. Na manj atraktivnih lokacijah je kmetijsko zemljišče v Istri sicer moč kupiti tudi za 30 evrov po kvadratnem metru, kar je še vedno več kot desetkratnik povprečne cene kmetijskega zemljišča v Sloveniji.
Visoke cene kmetijskih zemljišč v slovenski Istri otežujejo dostop do zemljišč lokalnim kmetom, zlasti mladim, ki želijo začeti ali razširiti svojo kmetijsko dejavnost. Poleg tega lastniki, ki zemljišča kupujejo predvsem zaradi prestiža ali kot naložbo, pogosto ne izvajajo aktivne kmetijske dejavnosti, kar vodi v zaraščanje zemljišč in zmanjšanje kmetijske proizvodnje.
Zakonodaja sicer določa predkupno pravico pri nakupu kmetijskih zemljišč in kmetij (v naslednjem vrstnem redu) solastnikom, kmetom, katerih zemljišča mejijo na zemljišče, ki je naprodaj, zakupnikom zemljišča, ki je naprodaj, drugim kmetom ter kmetijskim organizacijam ali samostojnim podjetnikom, ki zemljišče potrebujejo za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti, ter Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov. Čeprav se na prvi pogled zdi, da zakon v skladu z namenom daje prednost pri nakupu kmetom s ciljem zaokrožanja kmetij oziroma posestev, praksa kaže, da ni imun na zlorabe. V javnosti je pred leti odmeval primer iz Trente, ko je podjetje Gmajna d. o. o. zakonito, a v očitnem nasprotju z namenom zakona, na podlagi zakonsko dane predkupne pravice kupovalo kmetijska zemljišča in jih tako iztrgalo iz rok domačih kmetov.
Omenjeno podjetje je eno tistih, ki so v preteklih letih množično kupovala kmetijska zemljišča v slovenski Istri. Po javno dostopnih evidencah je Gmajna d. o. o. na območju slovenske Istre lastnik več kot 40 kmetijskih parcel. Glede na dejstvo, da gre večinoma za manjša zemljišča, ki so razpršena po celotnem priobalnem pasu, je jasno, da predkupna pravica pri nakupu teh kmetijskih zemljišč zagotovo ni služila zaokrožanju obdelovalnih površin. Pri pregledu dela teh zemljišč v praksi smo ugotovili, da so le nekatera od njih obdelana. Tovrstnih primerov je več. V vlogi kupcev, ki imajo na papirju status kmeta ali so registrirani za opravljanje kmetijske dejavnosti, nastopajo tako pravne kot fizične osebe. Čeprav je namen zakona ta, da bi kmetje imeli prednost pri nakupu, je očitno, da v veliko primerih zakon zlorabljajo špekulanti za črpanje subvencij – kar je dodatni prekršek, ko zemlje ne obdelujejo.
Največji upravljavec kmetijskih zemljišč v državi je sicer Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov, ki daje kmetijska zemljišča v trajni zakup tistim, ki želijo na njih kmetovati. Evidence sklada kažejo, da je le manjši odstotek kmetijskih zemljišč v slovenski Istri zakupljen s strani oseb iz drugih delov Slovenije, praviloma gre za zakupnike oljčnikov in vinogradov.
Problematika špekulativnih nakupov kmetijskih zemljišč je po mnenju naših sogovornikov prisotna tudi v drugih delih države in ne samo v slovenski Istri, vendar je tu bolj izrazita kot drugod zaradi pomanjkanja kmetovalnih površin. Potreba po zaščiti lokalnih kmetov in mladih prevzemnikov kmetij pri pridobivanju novih obdelovalnih površin je zato v slovenski Istri toliko bolj pomembna. Rešitev ni nujno v spremembi zakonodaje, temveč v njenem doslednem izvajanju, upoštevajoč pri tem sam namen zakonodaje.
Primer dobre prakse je Upravna enota Celje, ki se je s podobnim primerom kot v Istri soočila zelo učinkovito. S obrazložitvijo, da gre za zlorabo zakona, ni priznala predkupne pravice papirnatemu kmetu, ki je jemal v zakup manjša zemljišča več deset kilometrov oddaljena od njegove kmetije. Te prakse na upravnih enotah v slovenski Istri še nismo zasledili.
Pri Megafonu bomo v ta namen dodatno raziskali problem špekulativnih nakupov kmetijskih zemljišč v slovenski Istri. Zato pozivamo vse, ki ste seznanjeni s konkretnimi primeri nakupov ali zakupov kmetijskih zemljišč (njiv, oljčnikov, vinogradov in travnikov) s strani tako imenovanih papirnatih kmetov iz drugih delov Slovenije (fizičnih in pravnih oseb), da nam te primere sporočite na e-naslov urednik@megafon.si.
U. R.
