Akterjem sporne prodaje občinskega zemljišča ob Južni cesti v Livadah se tla pod nogami vse bolj pogrezajo. Dne 30. 11. 2023 je bil na točko dnevnega reda 9. redne seje Občinskega sveta občine Izola uvrščen predlog sklepa, s katerim bi občinski svetniki pooblastili župana Milana Bogatiča, naj sproži postopke za sodno ugotovitev ničnosti sporne prodaje občinskega zemljišča v Livadah podjetju Projekt 2020 d. o. o. ter vračilo tega zemljišča občini. Vse kaže, da se je nasprotna stran več mesecev pripravljala na to, da poskusi izigrati občino.
Spomnimo, da je podjetje Projekt 2020 d. o. o. jeseni 2019 kot edini dražitelj po izklicni ceni kupilo večje občinsko zemljišče za stanovanjsko gradnjo v sumljivih okoliščinah. Po nakupu se je izkazalo, da je bila cenitev nenavadno nizka, da dražba ni bila ustrezno oglaševana, da je bilo besedilo odobrene pogodbe naknadno spremenjeno brez soglasja občinskega sveta ter da je po prodaji občinske nepremičnine takratni župan istim ljudem prodal oljčna drevesa po vsaj 230.000 evrov višji ceni od realne, kar ustreza desetim odstotkom kupnine. Prav zaradi zgoraj naštetega je Specializirano državno tožilstvo sprožilo preiskavo in kriminaliste napotilo na izvedbo hišnih preiskav tako na občini Izola kot pri akterjih sporne prodaje občinskega zemljišča. Na podlagi tega je bil pred kratkim s strani kriminalistov na specializirano državno tožilstvo vložen obtožni predlog zoper akterje sporne prodaje. Občanke in občani so prispevali svoje in v veliki meri tudi zaradi te afere odrekli podporo Markočiču in za novega župana izbrali Milana Bogatiča, ki se je ves čas kot predsednik Nadzornega odbora občine upiral tovrstnim oškodovanjem občine.
Z menjavo župana so tudi storilci spremenili pristop. Očitno jim je postalo jasno, da bo občina v jasnih razmerah sprožila postopek ugotavljanja ničnosti po navodilih Komisije za preprečevanje korupcije. Zato so napravili pripravljalna dejanja, da bi občini zavezali roke. Projekt 2020 d. o. o. se je odločil za prodajo zemljišča ljudem iz Grafistove orbite (Guberac, Gavran in Petrič – vsi iz Grafista ter Dimitrij Vivoda).
Zakaj sta se Marjan Milič in Boris Kopilevich (lastnika podjetja Projekt 2020 d. o. o.) odločila prodati zemljišče v razmerah, ko sta si sodeč po gradivih za obravnavo na seji občinskega sveta obetala 25 milijonov evrov zaslužka? Edini smiseln odgovor je, da zato, ker sta se tako poskusila izogniti ničnosti.
Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) določa, da kupec, ki kupi zemljišče, ki ga je prodajalec pridobil z nično pogodbo, lahko ostane lastnik zemljišča kljub ničnosti prve prodaje, če je drugi kupec dobroveren. Projekt 2020 d. o. o. je torej poskušal dobiti dobrovernega kupca, oziroma takega, za katerega bi sodišče lahko prepričal, da je dobroveren, da bi se lahko izognil ničnosti.
Po šestih mesecih iskanja primernega novega lastnika jim je na koncu ostala zgolj skupina kontroverznih podjetnežev iz Grafista in ljudi iz njegove orbite. Gre za skupino posameznikov z izkušnjami. Očitno v Sloveniji in širši okolici ni bilo drugih oseb, ki bi bile pripravljene na tako brezsramen poskus izigravanja zakonov, kot so na to pripravljeni določeni ljudje iz orbite Grafista.
Naj spomnimo, da je Grafist od Mestne občine Koper kupil kar nekaj nepremičnin v še bolj spornih okoliščinah kot Projekt 2020 v Izoli (razen v primeru Libertas – tam še vedno poteka sojenje za nezakonito prodajo Grafistu). Zahvaljujoč zgolj več zaporednim županskim mandatom Borisa Popovića, ti posli niso doživeli sodnega epiloga.
Gre torej za izkušene ljudi, ki vedo, kako se izogniti vračilu občinskega zemljišča v primeru ničnega posla. Glede na to, da visi nad Grafistom kot Demoklejev meč več ničnosti v Kopru, bi nakup zemljišča v Izoli s strani Grafista predstavljal predrzno norčevanje in kot tak bil tudi v posmeh občini in njenim občanom. Zato so – priročneje – ustanovili podjetje Rezidenca Momento d. o. o. (največji lastnik pa je hkrati večinski lastnik Grafista). Preostalo lastništvo je dobil Dimitrij Vivoda prek podjetja Istra naložbe d. o. o.
Zakaj ravno Dimitrij Vivoda?
Dimitrij Vivoda je z Marjanom Miličem dlje kot deset let v partnerskem odnosu gradil nepremičnine po Obali – zato je logično, da je Milič izbral zaupanja vrednega poslovnega partnerja (Vivodo), naj skrbi za nadaljnji razvoj projekta kot solastnik – predvsem zato, da s strani Grafistovih igralcev ne bi bili ogroženi interesi lastnikov Projekta 2020.
Do sedaj so tako nekdanji župan Danilo Markočič kot tudi Projekt 2020 d. o. o. ter do prek kratkim Rezidenca Momento d. o. o. v en glas zatrjevali, da je občina za sporno zemljišče dobila pošteno kupnino, oziroma da z nakupom zemljišča kupec ni profitiral – zato naj bi plačana kupnina predstavljala pošteno ceno. Ko se je možnost ničnosti pojavila na občinskem svetu, je Rezidenca Momento pustila Markočiča na cedilu in obrnila ploščo ter zatrdila, da si na podlagi nakupa tega zemljišča obetajo kar 25.000.000 evrov zaslužka. S tem podatkom so ugibanja o tem, za koliko je bila občina oškodovana s sporno prodajo, dobila konkreten znesek.
Prodajna pogodba je bila podpisana 19. julija 2023 s precej jasnim namenom vpletenih – da Rezidenca Momento d. o. o. to zemljišče kupi kot dobroverni kupec – s čimer bi občina, ko bi dokazala ničnost pogodbe na sodišču, vseeno ostala brez predmetnega zemljišča. Tudi ko nezakonito pridobljeno zemljišče prodajo dobrovernemu kupcu, ga slednjemu ni moč odvzeti. To je očitno bil njihov načrt.
Podjetje ELTA d. o. o. je še pred prodajo občino opozorilo, da se pripravlja manever s preprodajo razvpitega zemljišča ter občino pozvala, naj bodočega kupca seznani z obstojem dokazov, ki izkazujejo ničnost pogodbe o nakupu zemljišča, ki ga je Projekt 2020 d. o. o. nameraval preprodati Rezidenci Momento d. o. o.
Občina je po seznanitvi z informacijo, da se zemljišče preprodaja, sprejela sklep, ki ga je pripravil občinski pravnik dr. Mužina, in s tem sklepom kupca ter prodajalca pozvala, naj se z vpogledom v spis o prvi prodaji zemljišča seznani s celotno dokumentacijo te prodaje.
Pričakovano, odgovorni iz Rezidence Momento niso opravili vpogleda v spis, ker so vedeli, da bi tako izgubili status dobrovernega kupca. Po nam dosegljivih informacijah so ta vpogled opravili šele po podpisu kupoprodajne pogodbe.
Po izvršeni prodaji z dne 19. 7. 2023 je Občina Izola na dnevni red novembrske seje uvrstila soglasje občinskega sveta županu, naj sproži ugotavljanje ničnosti posla med občino in Projekt 2020 d. o. o. ter naj dodatno vloži izbrisno tožbo za izbris Rezidence Momento d. o. o. kot lastnika zemljišča.
Pred novembrsko sejo je Rezidenca Momento d. o. o. pred svojega odvetnika Francija Matoza dostavila opozorilo županu in občinskim svetnikom, da ima Rezidenca Momento d. o. o. v primeru nakupa zemljišča od podjetja Projekt 2020 d. o. o. status dobrovernega kupca ter da bo – če občina sproži postopke in uveljavi ničnost – dolžna Rezidenci Momento izplačati škodo v višini 25 milijonov evrov, kar naj bi predstavljajo izgubljeni dobiček, ki ga Rezidenca Momento d. o. o. namerava realizirati kot posledico nakupa tega zemljišča. Status dobrovernega kupca upravičujejo s tem, da so zaupali zemljiški knjigi, v kateri ni bilo zaznamka, da bo občina uveljavljala ničnost pogodbe.
Ironično je, da so pohiteli s prodajo, preden bi občina vpisala zaznambo v zemljiško knjigo (ZK), da bi se lahko sklicevali na to, da zaznambe v ZK ni bilo, ko so kupovali – ter da jim bo občina dolžna odškodnino, če sodišče izvrši izbris lastništva Rezidence Momento nad spornim zemljiščem.
Odprto ostaja vprašanje, ali je občinski pravnik dr. Mužina, ko je oblikoval sklep občinskega sveta ter obvestilo Rezidenci Momento pred nakupom zemljišča, kljub vsej strokovnosti Rezidenco Momento pomanjkljivo opozoril glede problema ničnosti, tako da še danes zase trdijo, da so dobroveren kupec. Ali je obvestilo dr. Mužine vendarle zadostovalo in so ta status izgubili?
Občinski svet je bil pred sejo 30. 11. 2023 zasut s pravnimi mnenji, ki je vsako na svoj način upravičevalo lastno stališče glede tega, ali je Rezidenca Momento dobroveren kupec ali ne. Po naročilu občine je strokovno mnenje za potrebe obravnave na občinskem svetu pripravila odvetniška pisarna odvetnice Mojce Wagner, ki je v bistvu dejala, da je visoka stopnja verjetnosti, da je pogodba med občino in Projekt 2020 nična, vendar dodala, da je lahko ničnost vpisa Rezidence Momento kot nedobrovernega kupca vprašljiva.
Zavoljo tega občinski svet še ni glasoval o predlogu sklepa v zvezi z ničnostjo, temveč iz previdnosti sprejel samo sklep, naj Nadzorni odbor pripravi odzivno poročilo Komisiji za preprečevanje korupcije, s čimer sicer na občini zamujajo že dlje kot dve leti.
Napoved dobička Rezidence Momento d. o. o. na tem zemljišču v višini 25 milijonov evrov, je nova okoliščina v tej zadevi. Občina je modro umaknila zadevo z dnevnega reda, ker napoved dobička iz spornega zemljišča v višini 25 miljonov evrov nakazuje na to, da brez vseh ugotovitev preiskave specializiranega državnega tožilstva ni najbolj smiselno sprožiti civilne tožbe. Zakon o kazenskem postopku predvideva, da po dokončanju preiskave tožilstvo obvesti občino (kot oškodovanca) z ugotovitvami preiskave – tožilstvo vloži obtožnico zoper storilce ali pa ne. V kolikor tožilstvo vloži obtožnico, to še ne pomeni, da bo občina uspela z uveljavljanjem premoženjskega zahtevka. V primeru, da tožilstvo ne vloži obtožnice, to še ne pomeni, da občina ne bo izterjala odškodnine. Tudi v primeru nevložitve obtožnice ima občina pravico terjati in izterjati odškodnino. Po zaključku preiskave bo občina imela možnost od tožilstva pridobiti vse dokaze za potrebe odškodninske tožbe – tudi tiste, s katerimi do današnjega dne razpolaga zgolj tožilstvo. Umik sklepa pred glasovanjem na seji občinskega sveta kaže, da so se na občini odločili za najprevidnejše ravnanje na način, da šele po pridobitvi vseh dokazov, zbranih za potrebe kazenskega postopka, izdelajo kompetentna strokovna mnenja in se odločijo za osnovo, po kateri bodo uveljavljali odškodnino ali ničnosti na podlagi tako pridobljenih pravnih mnenj.
Po koncu novembrske seje občinskega sveta bi lahko dejali, da je Grafistovi ekipi uspelo. Vsaj začasno je uspela odložiti sprožitev postopka ugotavljanja ničnosti, sklicujoč se na to, da je zemljišče kupila v dobri veri, ker je zaupala v Zemljiško knjigo. V uredništvu razpolagamo z dokazi, da Rezidenca Momento ne more imeti statusa dobrovernega kupca, ker je pred podpisom pogodbe prejela in prevzela pisno obvestilo, v katerem so bili našteti in z dokazi podkrepljeni vsi razlogi za ničnost pogodbe (in pravnega posla) med Občino Izola ter Projekt 2020 d. o. o.
Citiramo del opozorila z dne 26. 6. 2023: »Po prejemu tega obvestila niti vi (Rezidenca Momento d. o. o., op. a.) ne boste mogli v primeru nakupa zemljišč terjati odškodnine po ugotovitvi ničnosti posla, ker ste bili s tem opozorilom seznanjeni s stanjem zadeve – zato se ne boste mogli sklicevati na to, da ste bili zavedeni ali prevarani. Odškodnine ne bo moč terjati ne od Projekt 2020 d. o. o. ne od Občine Izola.«
To opozorilo je skoraj mesec dni pred nakupom vsem lastnikom in tudi direktorju podjetja Rezidenca Momento d. o. o. poslalo podjetje ELTA prek uradnega vročitelja – zasebnega detektiva.
Zakaj je to pomembno?
Vrhovno sodišče je v sodbi II Ips 348/2007 navedlo, da za presojo dobrovernosti pridobitelja ni relevantno le zemljiškoknjižno stanje. V nadaljevanju sodbe je še konkretneje zapisalo: »Vsako in ne le na zaznambi izbrisne tožbe temelječe vedenje ali (ob zadostni skrbnosti) možnost vedenja, da se zemljiškoknjižno stanje morebiti razlikuje od dejanskega, dobro vero izključuje.«
Upoštevajoč obvestilo Elte in stališča Vrhovnega sodišča je jasno, da Rezidenca Momento d. o. o. ne more imeti statusa dobrovernega kupca.
Zakaj so pri Rezidenci Momento prikrili dejstvo, da jih je ELTA uradno opozorila in vseeno vztrajali pri stališču, da imajo sami status dobrovernega kupca?
Rezidenca Momento je občini dan pred 9. redno sejo (torej 29. 11. 2023) poslala opozorilo, v katerem se sklicuje na lastno dobrovernost. Šele dan pred sejo najverjetneje zato, da bi onemogočila Elto pri seznanjanju svetnikov z dejstvom, da je bila Rezidenca Momento obveščena o vseh spornih okoliščinah prodaje ter da zaradi tega ne more imeti statusa dobrovernega kupca. V opisani situaciji je očitno, da bo obvestilo Elte ključna ovira storilcem pri organiziranem poskusu ustvarjanja vtisa, da je Rezidenca Momento dobroverni kupec.
V zvezi z obvestilom nam je Aco Kabanica, direktor Elte, pojasnil naslednje: »Sledili smo vsem dogodkom in bili s strani naših odvetnikov pravočasno opozorjeni, da je treba Rezidenco Momento pisno obvestiti o razlogih za ničnost, ker bo le v tem primeru moč dokazati, da so bili seznanjeni. Zato smo občini predlagali, naj jih sama obvesti skupaj z odgovorom o neuveljavljanju predkupne pravice. Žal je občinski odvetnik Mužina to izpeljal na nek svoj način, s čimer jim je dal maneverski prostor, da se izgovarjajo na to, da obvestilo občine ne dokazuje, da so poznali razloge ničnosti. Sedaj je jasno, da smo se v Elti pravilno odločili, ko smo ne glede na ravnanja občine tudi sami dostavili solastnikom in direktorju družbe Rezidenca Momento d. o. o. opozorilo. Danes je razvidno, da je bilo to naše opozorilo ključno za zaščito javnega interesa – preprečitve dobro organizirane goljufije. Žal nismo uspeli pravočasno obvestiti svetnikov o tem pomembnem dokazu, da bi lahko že 30. 11. 2023 pooblastili župana, naj sproži postopke. Vendarle je še dovolj časa za to. V vsakem primeru bomo njihova dejanja, vezana za igro glede dobrovernosti, predočili specializiranem državnem tožilstvu, ki vodi kazensko preiskavo v zvezi s sporno prodajo zemljišča, naj oceni, ali so sporna dejanja Rezidence Momento in ostalih tudi kazniva.«
Po vsem opisanem se pojavlja vprašanje, zakaj je Rezidenca Momento d. o. o. v takšnih razmerah pobrala približno 6.000.000 evrov are od bodočih kupcev stanovanj – in to v razmerah, ko je že bilo jasno, da bo občina zelo verjetno s tožbo dosegla izbris Projekt 2020 d. o. o. kot lastnika zemljišča.
Dejanja so sumljivo podobna tistim, ki so v razvpitem primeru R-Mercuri pripeljala do tega, da je občina Izola plačala kar 2 milijona evrov odškodnine na osnovi izgube dobička za nerealizirano pogodbo z novim kupcem. Tako so pri Rezidenci Momento podpisali okoli sto pogodb s končnimi kupci načrtovanih stanovanj ter ocenili, da bodo s temi pogodbami zaslužili 25 milijonov evrov. Takoj po podpisu so občini poslali opozorilo, da bodo vseh teh 25 milijonov evrov »škode« terjali od občine.
Iz napisanega izhaja vtis, da so bile pogodbe s končnimi kupci podpisane zato, da lahko Rezidenca Momento občini zagrozi s tožbo za izgubljeni dobiček.
Kaj si lahko obetajo tisti, ki so plačali aro za stanovanje na spornem zemljišču?
Pri Rezidenci Momento trdijo, da so pobrali 6 miljonov evrov are od bodočih kupcev ter opozarjajo občino, naj se odpove pravici do ničnosti zato, da bi lahko Rezidenca Momento tem kupcem zgradila stanovanja, kakor so jim obljubili – v nasprotnem naj bi bili oškodovani kupci stanovanj.
Nasprotna stran (Projekt 2020 in Rezidenca Momento) je nasproti pravnemu mnenju občine postavila več svojih, ki jim je skupno to, da v celoti obravnavajo Rezidenco Momento in Projekt 2020 kot dobroverna kupca, nato pa razloge za ničnost prikazujejo kot administrativno napako, za katero naj bi bil odgovoren občinski uradnik. V strokovnih mnenjih ne omenjajo naklepnega dodajanja člena 7a, ne omenjajo neobstoja ustreznega oglaševanja dražbe, ne omenjajo izbrisa dokumentacije dražbe s spletne strani občine in nikjer ne omenjajo sklenitve pogodbe brez zakonsko obveznih prilog – v tem primeru brez soglasja občinskega sveta. Kot vrhunec vsega zamolčijo – oziroma ne omenjajo dejstva – da je takratni župan Markočič istim ljudem prodal svoja oljčna drevesa za neverjetnih 250.000 evrov, čeprav so jih kompetentni cenilci ocenili na največ 20.000 evrov. Pri naročanju pravnih mnenj so popolnoma ignorirali dokaze, ki kažejo na obstoj kaznivih dejanj in korupcije. Kako zelo so pomembni dokazi korupcije in kaznivih dejanj pri sporni prodaji (v pravnih mnenjih jih ne omenjajo ne odvetniki Projekt 2020 d. o. o. ne Rezidenca Momento d. o. o.) je v preglednem znanstvenem članku Ničnost pravnega posla zaradi nasprotovanja prisilnim predpisom dr. Miha Juhart zapisal naslednje: »Predmet pogodbe, ki se pokriva z zakonskimi znaki kaznivega dejanja, je brez dvoma ničen. Enako velja tudi za drugo kaznivo ravnanje, če to spremlja sklepanje pogodbe. V povezavi z zelo ’modernim’ pojmom korupcije in posebnimi poudarki v specialni zakonodaji ni nobenega dvoma, da je mogoče ničnostni razlog najti že ob primerni razlagi splošnih predpisov. Verjetno se lahko strinjamo, da izvedba korupcijskih ravnanj pri sklepanju pravnega posla nasprotuje prisilnim predpisom, zato je v tem primeru pogodba nična, pa če je to določeno s posebnim predpisom ali ne.«
Morda je to stališče pravne stroke razlog, da se poskuša koruptivna ravnanja pri prodaji občinskega zemljišča v Izoli prikazati kot naključno administrativno napako.
»Ne drži,« pravijo na Elti: »Sodeč po obveznih sestavinah pogodbe, ki jih nalaga zakon, mora v primeru neizpolnitve pogodbenih obveznosti s strani Rezidence Momento slednja kupcem stanovanj vrniti dvojni znesek are. Kupci zagotovo ne morejo biti oškodovani. Neodgovorno je bilo v takšni pravni situaciji zelo verjetne ničnosti od kupcev stanovanj pobirati are, kljub zavedanju, da stanovanj ne bodo mogli zgraditi, ker nobena banka ne bo financirala projekta na zemljišču, ki mu grozi ničnost. Ko so kupovali zemljišče, so vedeli za to; ko so pobirali are, prav tako.«
Pričakovati je bilo, da se bo s 30. 11. 2023 zgodba začela razpletati. Zgoraj navedena dejstva kažejo, da se zadeva dodatno zapleta in je ne bo moč rešiti zgolj z instrumentom ničnosti pogodbe – temveč bodo najverjetneje sledile tudi obsodbe za kazniva dejanja. Očitno je, da plenilci do zadnjega ne nameravajo izpustiti plena iz rok.
Željko Urumović
