HeadlineAktualnoLokalnoPišemo

V. del: Razkrivamo kako je Popović priskrbel Grafistu zemljišče “Levji Grad”

Kako je gradbena hobotnica pridobila poldrugi hektar v centru Kopra

V preteklih izdajah smo podrobno poročali o nezakonitih dejanjih Koprske gradbene hobotnice pri projektu Solis. Takšnih primerov je še mnogo. Tokrat bomo podrobneje obdelali primer Levji grad. 

 

 

Jeseni leta 2011 je podjetje Grafist uspelo od Mestne občine Koper z neposredno pogodbo kupiti Levji grad nepozidano zemljišče za stanovanjsko gradnjo v središču Kopra. Zanj so kljub izjemni atraktivnosti zemljišča vseh zainteresiranih vlagateljev odšteli zgolj 2.084.117 evrov oziroma manj kot 150 evrov za kvadratni meter zazidalnega zemljišča v središču Kopra. Kako sta Popović in Grafist uspela izpeljati tudi ta prenos občinske zemlje v njune roke?

Iz nezakonitosti v nezakonitost

Ko se je pred enajstimi leti črnilo na »Aneksu 5« (beri III. In IV. Del razkrivanja zgodbe o gradbeni hobotnici) za nezakonito prodajo občinskega dela Solisa Grafistu pričelo šele dobro sušiti, je bila pred Popovićem in Grafistom že nova zahtevna naloga nekako je bilo potrebno poldrugi hektar (14.030 kvadratnih metrov) veliko občinsko zemljišče v središču mesta pod ceno prodati Grafistu. Atraktivnost zemljišča za vlagatelje jima je povzročala dodatne preglavice kot da zakonska obveza prodaje na javni dražbi ni bila že sama po sebi navidez nepremagljiva ovira.

Koprska gradbena hobotnica s Popovićem na čelu je našla rešitev tudi za ta izziv. K sreči je Boris Popović takrat kot župan vodil občino in je dosegel, da je občina razpisala dve na neuspeh obsojeni dražbi, na katerih je poskusila po previsoki ceni prodati zemljišče Levji grad. Nato je neuspeli dražbi združba izkoristila za to, da je Popović s podpisom neposredne pogodbe Grafistu zemljišča prodal pod ceno in daleč od oči javnosti. Tako je Grafist dobil zemljišče, občina pod Popovićevim vodstvom pa je zgolj provizorično izpolnila zakonsko obveznost.

Ugotovitve o konkretnih nezakonitih dejanjih nečedne združbe v primeru Levji grad predstavljamo v kronološkem zaporedju.

Po Solisu nov podvig – Levji grad

Takoj za tem, ko je Popović junija 2011 uspel z v »Aneks 5« preoblečeno kupoprodajno pogodbo občinski del Solisa s Primorjem kot vmesnim členom prodati svojemu hišnemu gradbincu Grafistu, je sledil nov podvig. 

Organiziral je novo protipravno prodajo občinskega zemljišča Grafistu. Dne 19. avgusta 2011 je z objavo v Uradnem listu RS razpisal javno dražbo za prodajo 14.030 kvadratnih metrov velikega nepozidanega stavbnega zemljišča Levji grad v Kopru po izklicni ceni 2,6 milijona evrov. Zemljišče je bilo takrat vredno vsaj 2,25 milijona evrov oziroma okoli 160 evrov za kvadratni meter. Kot se je izkazalo pozneje, visoko postavljena cena ni bila namenjena čim višjemu izkupičku za občinsko blagajno, ampak ravno nasprotno. Prvi dražbi, na kateri ni nihče oddal ponudbe za nakup zemljišča po previsoki ceni, je namreč nemudoma sledila objava druge dražbe še vedno z izklicno ceno višjo od tržne, ki je bila tokrat postavljena na 2.451.903 evrov. V pričakovanju tretje dražbe, kjer bi izklicno ceno predstavljal približek tržne vrednosti zemljišča (cca. 2.245.000 evrov), se zainteresirani potencialni kupci druge dražbe niso udeležili. 

Vendar tretje dražbe ni bilo. Popović je zemljišče prodal Grafistu z neposredno pogodbo brez javne dražbe in pod tržno ceno. Grafist je Mestni občini Koper zemljišče plačal zgolj 2.084.117 evrov, kar je 160.000 evrov manj od njegove dejanske vrednosti ob prodaji. Bolj kot sama cena je za Popovića in okoli njega zbrano hobotnico bilo pomembno to, da je zemljišče kupil ravno Grafist, saj je bilo za uspeh njihovega načrta, da lahko stanovanja v Kopru gradi zgolj Grafist, to ključno. 

Kako je Popović manipuliral z dražbo?

Kot župan je Popović pogosto koristil nemoralni manever prodaje občinskih nepremičnin Grafistu z neposredno pogodbo kot navidezno posledico dveh na vnaprejšnji na neuspeh obsojenih javnih dražb, ki sta bili že v osnovi zastavljeni tako, da bosta za občino neuspešni, ker ne bo nihče oddal ponudbe pod pogoji, ki jih je župan določil ravno v ta namen. Na prvi pogled so tako izpeljane prodaje skladne z zakonom in šele podrobnejši pogled razkrije, da je tudi takrat veljavna zakonodaja z zakonskimi določbami prepovedala takšne manipulacije. Že takrat veljavni zakon, ki je urejal razpolaganje s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS, v veljavi od 17. oktobra 2010), je v 23. členu določal, da morajo prodajalci (v tem primeru Mestna občina Koper) v primeru neposredne pogodbe pred njeno sklenitvijo izpeljati obvezen postopek pogajanj z vsemi zainteresiranimi potencialnimi ponudniki za nakup zemljišča.

Četudi je zgolj Grafist oddal ponudbo saj drugi s tem, da tretje dražbe ne bo, niso bili seznanjeni in ponudbe posledično niso imeli možnosti oddati bi občinska komisija morala organizirati pogajanja z Grafistom, na katerih bi določili kupoprodajno ceno z neposredno pogodbo. 

Naj spomnimo, da smo večkrat zahtevali in na koncu tudi pridobili vso dokumentacijo občine v zvezi s to prodajo kupoprodajno pogodbo, objave in zapisnike dražb ter spremljevalne dokumente. V nobenem od obstoječih dokumentov, povezanih s to prodajo, ni niti najmanjše pisne ali druge sledi o tem, da je občina izpeljala ta (z zakonom predpisana) pogajanja, kar v danem kontekstu lahko pomeni samo eno. Da zakonska obveza zagotovo ni mogla biti izpolnjena in posledično tudi ni bila. Poleg odsotnosti dokazov o obstoju z zakonom predpisanih pogajanj o ceni razpolagamo tudi z drugimi dokazi za to, da pogajanj ni bilo. 

Izrecno nasprotovanje vpisu

Pomembno je omeniti, da je notarka Luinova, ki je overila kupoprodajno pogodbo med občino in Grafistom, pri overitvi pogodbe izrecno poudarila naslednje: »Notarka navzoče stranke poučim, da bom ZK predlog nemudoma vložila v skladu z določbami Zakona o zemljiški knjigi. Stranke so izrecno nasprotovale vložitvi predloga, zato ne bo vložen V izogib pomoti: Notarka je opozorila, da je dolžna vložiti vpis Grafista kot novega lastnika v Zemljiško knjigo, a sta tako Popović kot Grafist temu izrecno nasprotovala. Tako je dobrega pol leta protipravna prodaja občinskih nepremičnin Grafistu ostala skrita pred javnostjo.  (Slika 1) 

O tem, da so to storili zavestno, priča 7. člen kupoprodajne pogodbe, ki pravi: »Kupec se zaveže vložiti zemljiškoknjižni predlog za vpis lastninske pravice v roku 8 dni od overitve zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju.« To pogodbeno določbo so zavestno prekršili zato, da javnost ne izve za prodajo. 

Zemljišče Levji grad so prodali brez izvedbe z zakonom predpisanih pogajanj, saj bi v primeru izvedbe pogajanj bilo nemogoče do te točke skrito prodajo še dalje prikrivati javnosti. Zato so raje prekršili zakon in tako ogrozili obstoj pogodbe, kot dovolili da za njo izve javnost. 

Kaj pravijo pravniki?

Celotno dokumentacijo primera so pregledali naši pravniki. Opozorili so nas, da kupoprodajna pogodba med Mestno občino Koper in Grafistom ni datirana nikjer ni naveden datum podpisa pogodbe. Preseneča tudi to, da je občina poslala in notarka overila pogodbo brez datuma. Glede na datum prijave pogodbe koprskemu davčnemu uradu gre sklepati, da je bila podpisana nekaj dni pred predložitvijo 28. 10. 2011. 

V uredništvu smo preverili tudi zgodovinski izpis iz Zemljiške knjige in ugotovili, da se je Grafist kot lastnik vpisal šele sedem mesecev po podpisu pogodbe. To pojasni, zakaj je bilo v pogodbi določeno, da 24 mesecev po podpisu občina prosto koristi omenjena zemljišča kot da jih ni prodala. Nikakor ne pojasni tega, zakaj so skrivali, da so zemljišča prodali Grafistu, če so menili, da je bila prodaja zakonita? 

Ali pogodba danes velja?

Za uveljavljanje ničnosti pogodbe ni predpisanih maksimalnih rokov. S Popovićevim slovesom z županskega položaja lahko nova oblast kadarkoli na sodišču v Kopru sproži postopek ugotavljanja ničnosti omenjene pogodbe. Sodeč po uradni dokumentaciji in zakonodajnem okviru bi sodišču v tem primeru preostalo le to, da ugotovi obstoj pogojev za razglasitev ničnosti pravnega posla. Postavlja se vprašanje, koliko takšnih in drugačnih pogodb je v imenu občine podpisal nekdanji župan Popović ter koliko časa bo trajalo, da vsaj največje med njimi pridejo do zaslužene pozornosti pravosodnih organov.

To je v osnovi naloga občinskih nadzornih organov z nadzornim odborom MO Koper na čelu. Kakor tudi to, da tovrstne posle prepreči ali jih naznani organom pregona. Nadzorni odbori občin so praviloma sestavljeni z opozicijsko večino – vendar v Kopru za časa županovanja Borisa Popovića ni bilo tako in nezakoniti posli so zavoljo tega na občini uživali neke vrste imuniteto.

V kratkem naj bi občinski nadzorni odbor predstavil ugotovitve nadzora nad projektom Solis. Glede na tokratna razkritja bo zanimivo videti, ali se bo nadzorni odbor lotil tudi primera Levji grad. 

Pravni status prodaje v Levjem gradu

Zakonodajalec je (z ZSPDSLS, ki je veljal od 17. 11. 2010 dalje) natančno uredil postopke prodaje državnega in občinskega premoženja ter zakonsko definiral načela tovrstne prodaje. Z zakonom in pripadajočo uredbo je zakonodajalec dovolil možnost prodaje občinskega premoženja z neposredno pogodbo po dveh neuspešnih prodajah na javni dražbi. V četrtem členu tega zakona je občinam v drugem odstavku naložil obveznost učinkovitega razpolaganja s stvarnim občinskim premoženjem »na podlagi metod, ki omogočajo najugodnejše rezultate za lokalno skupnost«.

Možnost zakonite prodaje z neposredno pogodbo je obstajala, toda le v primeru, da se z neposredno pogodbo doseže za občino najugodnejši rezultat najvišjo možno ceno. 

V občinski in drugi dokumentaciji ni nikakršnega indica kaj šele dokaza za to, da je bila Popovićeva neposredna prodaja občinskega zemljišča Grafistu po skoraj 200.000 evrov nižji ceni ugodnejša različica prodaje od možnosti, da bi organizirali tretjo dražbo z 200.000 evrov nižjo izklicno ceno od cene na drugi dražbi. Med zadnjo na javni dražbi ponujeno ceno in ceno, po kateri je bilo zemljišče prodano Grafistu s skrito neposredno pogodbo, je več sto tisoč evrov ker ni bilo pogajanj o ceni, ta razlika predstavlja vsoto oškodovanja Mestne občine Koper z omenjeno prodajo.  

V primeru Levji grad je bil kršen 86. člen obligacijskega zakonika, ki pravi: »Pogodba, ki nasprotuje moralnim načelom, je nična.«

Navajamo primer iz sodne prakse, sodbo z opravilno številko CPG 163/2019 z dne 11. 12. 2009:

»Pritožbeno sodišče soglaša s pritožbenim očitkom, da sporni dogovor nasprotuje morali in da je posledično ničen. Čeprav je javna dražba v sodnem postopku urejena drugače kot javna dražba občinskega premoženja (po ZSPDSLS in uredbi), gre še vedno za javno dražbo, katere namen in cilj je z draženjem doseči čim višjo ceno (za dražitelja najugodnejšo prodajo ob danem in resnem povpraševanju). Pravno relevantno je bistvo javne dražbe, ki je v doseganju čim višje cene oziroma draženju, in ne v tem, če javno dražbo izvaja sodišče ali občina. /…/ Nemoralna so negativna ravnanja, glede katerih obstaja širši družbeni konsenz, da so zavržna, pri čemer morala varuje splošne družbene vrednote, načela obligacijskega prava pa interese udeležencev konkretnega obligacijskega razmerja (pogodbenih strank). Kršitev moralnih načel nad slednjim prevlada.« 

Za razumevanje zgornjega citata ni potrebno biti pravnik. Sodišče je obrazložilo, da je kršitev moralnih načel pomembnejše tako od interesa Popovića (MO Koper) kot od interesa Grafista saj je nesporno, da so prodajo občinskega zemljišča z neposredno pogodbo izvedli brez uporabe metode javne dražbe z namenom doseganja najvišje prodajne cene, zaradi česar je podpisana pogodba dejansko nična. 

Back to top button