Objavljamo nove nepravilnosti sporne prodaje občinskega zemljišča Grafistu
Popović pri prodaji občinskega zemljišča Levji grad Grafistu omogočil neskončno dolg plačilni rok; 39. tiskana izdaja, dne 7. aprila 2023
V zvezi z nepravilnostmi, storjenimi pri prodaji občinskega dela zemljišča, znanega pod imenom Levji grad, ki je bilo za časa županovanja Borisa Popovića prodano podjetju Grafist z neposredno pogodbo, smo pri Megafonu že pisali.
Zahvaljujoč dokazom iz spisa koprskega sodišča ugotavljamo in razkrivamo nove podrobnosti sporne prodaje omenjenega zemljišča, ki pritrjujejo našim predhodnim ugotovitvam, da je pogodba med Mestno občino Koper in podjetjem Grafist za nakup omenjenega zemljišča nična tudi iz razloga, ker je v nasprotju s prisilnimi predpisi.
Za kaj točno gre?
Kot smo v preteklosti že navedli, je Mestna občina Koper z neposredno pogodbo (po dveh neuspešnih javnih dražbah) zemljišče na netransparenten način prodala Grafistu po znižani ceni. Takrat smo se sklicevali na kupoprodajno pogodbo za omenjeno zemljišče, ki smo jo pridobili od MOK, ter na s tem povezano zemljiškoknjižno dovolilo.
Takrat veljavni zakon (Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnostih (ZSPDSLS) Uradni list RS 86/2010) je v 23. členu določal, da je »pred sklenitvijo neposredne pogodbe treba izvesti postopek pogajanj z vsemi zainteresiranimi ponudniki«.
Poglavitno vprašanje je torej to, ali je takratni župan Popović Grafistu prodal občinsko zemljišče brez pogajanj ali po opravljenih pogajanjih. Zakaj je to pomembno?
Ravno zato, da ne bi prihajalo do zlorab, zakon dovoljuje prodajo z neposredno pogodbo šele po tem, ko dve javni dražbi nista bili uspešni na način, da se v roku treh mesecev proda nepremičnino po ceni, ki je lahko do 15 odstotkov nižja od izklicne cene na drugi neuspešni dražbi. V tem primeru mora občina pred prodajo izvesti postopek pogajanj z vsemi zainteresiranimi ponudniki. Obveznost izvedbe pogajanj je zakonsko določena obveznost – torej za gre za prisilni predpis. Vsaka pogodba, ki je nasprotna prisilnim predpisom (tudi obvezi po pogajanjih), je nična (po 86. členu Obligacijskega zakonika).
Tudi če zgoraj citiranega 23. člena ZSPDSLS in 86. člena Obligacijskega zakonika ne bi bilo, že sama obveza spoštovanja načela skrbnega gospodarja, kot tudi zdrava pamet, nalagata vsaj poskus pogajanj s ciljem, da se cena ne bi spustila na najnižjo dovoljeno raven, ampak nad njo. Kaj se je v praksi zgodilo? Boris Popović je podpisal prodajo občinskega zemljišča Grafistu po najnižji še dovoljeni ceni.
Poleg tega tudi sam postopek prodaje zemljišča kaže na številna druga sporna ravnanja pri omenjeni prodaji:
Zadnja (oziroma druga) javna dražba za prodajo omenjenega zemljišča je potekala 26. septembra leta 2011. Grafist je še istega dne na občino poslal ponudbo, v kateri je občini za nakup zemljišča ponudil zgolj najnižjo zakonsko dovoljeno ceno – in pri tem ni zahteval spremembe ostalih pogojev za prodajo, ki so bili objavljeni v sklopu dražbe. Tako je ostal pogoj plačila v osmih dneh od sklenitve pogodbe – v primeru neplačila kupnine se po osmih dneh pogodbo razdre.
Iz pričevanj na sodišču in dokumentacije, ki jo je sodišču dostavila Mestna občina Koper, je precej očitno, da pogajanj ni bilo. Neobstoj pogajanj, ki jih zakon določa kot obvezne, ni bila edina nepravilnost. V oči bode dejstvo, da je bila pogodba sklenjena 26. oktobra 2011. Samo dva dni po sklenitvi pogodbe je Grafist pisno zahteval odlog roka plačila kupnine. Že sama zahteva je nestandardna, ker je Grafist zahteval odlog plačila brez določitve roka, do katerega se obvezuje plačati kupnino. Takratni župan Boris Popović je dan pred iztekom osemdnevnega roka za plačilo odobril odlog plačila brez časovne omejitve trajanja odloga (določil je neskončno dolg plačilni rok).
Ob tem se zastavlja vprašanje, kako je možno, da je Grafist 26. oktobra 2011 podpisal pogodbo v prepričanju, da bo plačilo lahko izvedel v roku osmih dni, manj kot 48 ur pozneje pa je zgroženo ugotovil, da nima denarja?
V oči bode tudi to, da je bila pogodba podpisana 26. oktobra 2011, zemljiškoknjižno dovolilo pa je občina izdala v korist Grafistu 15. decembra 2011 in plačilo prejela šele marca naslednje leto.
Ne glede na to, da je več kot očitno, da pogajanj ni bilo, je nemogoče, da bi zgornje sosledje dogodkov potekalo samo od sebe, brez usklajevanja ravnanj med akterji. Glede na vse sklepamo, da pogajanj kot jih določa zakon, zagotovo ni bilo, temveč je dogovarjanje med akterji potekalo zarotniško – v škodo Mestne občine Koper. To potrjuje tudi dejstvo, da se je v pogodbi o prodaji tega zemljišča ob obstoječi določbi: »V kolikor kupec ne poravna pogodbene obveznosti v roku, določenem v prejšnjem členu te pogodbe, se pogodba šteje za razdrto,« nepojasnjeno pojavil naslednji dodatek: »Za zamudo s plačilom, s katero bi se prodajalec izrecno strinjal, plača kupec zakonite zamudne obresti.«
To določilo ni bilo del razpisnih pogojev. Tega določila v svoji ponudbi Grafist ni zahteval.
To določilo omogoča arbitrarno razlikovanje med kupci, saj omogoča županu, da mimo razpisnih pogojev privilegirano obravnava enega kupca, tako da mu poljubno podaljšuje rok brez omejitev.
Pogajanj ni bilo. Kako se je torej ta določba znašla v podpisani pogodbi? Tisti občinski uslužbenci, ki so že pričali, niso znali povedati, kako.
Ali je v zgornjem primeru Popović ravnal s skrbnostjo dobrega gospodarja?
- poglavje
NAČELA RAVNANJA S STVARNIM PREMOŽENJEM DRŽAVE IN SAMOUPRAVNIH LOKALNIH SKUPNOSTI
- člen
(načelo gospodarnosti)
(2) Postopke ravnanja s stvarnim premoženjem je treba voditi učinkovito, s čim manjšimi stroški in na podlagi metod, ki omogočajo najugodnejše rezultate za državo in samoupravne lokalne skupnosti.
Ali lahko smatramo, da je Popović ravnal s skrbnostjo dobrega gospodarja, ko je potencialnim kupcem na javni dražbi določil zelo kratek osemdnevni plačilni rok in sankcijo razdrtja pogodbe ter izgube varščine, če ne plačajo v tem roku, nato pa Grafistu ekskluzivno omogočil neskončno dolg plačilni rok brez sankcije razdrtja pogodbe in izgube varščine?
Pojavlja se tudi vprašanje, zakaj občina pod Popovićem ni ponovila razpisa z nižjo izklicno ceno in podaljšanim plačilnim rokom, temveč je ta ekskluzivni, neskončni plačilni rok, omogočila samo Grafistu. Upoštevajoč vse napisano se je težko izogniti vtisu, da je osemdnevni plačilni rok ob sankciji razdrtja pogodbe ob nepravočasnem plačilu služil za odganjanje potencialnih kupcev na prvi in drugi javni dražbi, da bi lahko posegli po instrumentu sklepanja neposredne pogodbe ter v tem postopku omogočili Grafistu, da zemljišče kupi ceneje in da ga plača takrat, ko bo to sam želel.
Niti to ni bilo vse. Zakonodajalec je v 23. členu zgoraj omenjenega ZSPDSLS določil, da se prodajo z neposredno pogodbo lahko opravi do izteka treh mesecev od dne zaključka druge neuspele javne dražbe. Država je tako želela doseči, da občina takšno prodajo z neposredno pogodbo, ki je bila izjema, v celoti realizira v roku treh mesecev – v nasprotnem je potrebno ponoviti vsaj dve javni dražbi. V primeru Grafista dražb niso ponovili, pogodba pa je bila realizirana skoraj pol leta pozneje.
