Kdo bo ščitil oškodovane kupce stanovanj?

Večkrat smo že pisali o stanovanjski problematiki v Kopru in vzrokih zanjo. Mnogi domačini, ki še nimajo rešenega stanovanjskega problema, se vsako leto potegujejo za nakup enega izmed peščice stanovanj, ki jih investitorji kot po kapljicah dozirajo na trg. Redki srečneži med njimi so tako uspeli kupiti stanovanje (na primer v objektu Solis), vendar je tudi v njihovem primeru vse bolj jasno, da so z nakupom potegnili ta kratko. V uredništvu razpolagamo z informacijami različnih virov o tem, da del omenjenih kupcev že pripravlja tožbe, ker investitor stanovanj v objektu »Solis« (razvpito gradbeno podjetje Grafist) ni izpolnil pogodbenih obveznosti do kupcev. 

Kako je v 21. stoletju mogoče, da kljub zelo jasni zakonodaji in obstoju namenske inšpekcije sredi EU prihaja do grobega kršenja pravic kupcev stanovanj? Na žalost so zlorabe pravic kupcev v razmerah na trgu, kakršnim smo priča v Kopru, bolj pričakovane kot ne. Zavoljo visokega povpraševanja po stanovanjih, ki je posledica njihovega pomanjkanja, so bili v preteklosti kupci prisiljeni sprejemati tudi nepoštene pogoje oziroma niso dobili zajamčenih niti minimalnih pogojev, ki jih kupcem stanovanj sicer jamči Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). 

Izjemno slabo izhodišče kupcev pri nakupu novega stanovanja v Kopru je posledica dogodkov iz preteklosti. Izsledki naše večletne novinarske raziskave kažejo, da so bili ključni dogodki iz leta 2016.

Ob pričetku leta 2016 je potencialnim kupcem stanovanj v Kopru dobro kazalo: podjetje MM Investicije d. o. o. je imelo v lasti zemljišče in kapacitete za izgradnjo 500 stanovanj v Kopru; NLB na sosednjem zemljišču kapacitete za dodatnih 400; Primorje (v stečaju) je razpolagalo z zemljiščem in kapacitetami za postavitev okoli 150 stanovanjskih enot; Grafist je razpolagal z zemljiščem na območju Levjega gradu s kapaciteto okoli 300 stanovanj in del objekta Solis s kapaciteto za približno 80 stanovanj. Poleg naštetih je bilo v Kopru prisotno tudi podjetje Dom navtika d. o. o., ki je razpolagalo z zemljiščem in kapacitetami za zagotovitev okoli 90 novih stanovanj ob Ferrarski cesti. 

Obeti za kupce so bili dobri, kajti 1520 novih stanovanj bi vsaj deloma razbremenilo stanovanjsko stisko.

Takratni župan Boris Popović je očitno imel drugačne načrte: nerazumno je posegel v to krhko ravnovesje na trgu in onemogočil gradnjo stanovanj na zemljiščih v lasti MM Investicij in NLB s spremembo namembnosti zemljišča; na Markovcu je z odlokom onemogočil gradnjo na zemljišču Stavbenika ter s tem manevrom ohranil pravico do gradnje stanovanj v Kopru zgolj Grafistu in manjšemu, za razmere na trgu zanemarljivo majhnemu podjetju Dom navtika d. o. o. Vsem ostalim investitorjem je tako onemogočil gradnjo in prodajo stanovanj. Tako se je Grafistov delež na tržišču prodaje novih stanovanj v Kopru s 25 odstotkov praktično čez noč povzpel na vrtoglavih 81 odstotkov – kar upoštevajoč zakonodajo Republike Slovenije in predpise Evropske unije zagotovo predstavlja prevladujoči položaj na omenjenem trgu. Pred zlorabo prevladujočega položaja potrošnike ščiti konkurencijska zakonodaja (Zakon o preprečevanju omejevanja konkurence – ZPOmK-2). Omenjeni zakon že pri 40 odstotkih deleža enega podjetja na predmetnem trgu definira kot monopol oziroma prevladujoči položaj. 

FOTO: 8 člen ZPOmK-2 

Grafista to očitno ni skrbelo, kajti počel je ravno tisto, kar zakonodaja izrecno prepoveduje. Poleg zgoraj omenjenega zakona (ZPOm-K2) je ignoriral tudi druge zakone ter tako kupce primoral v to, da so pristajali na nepoštene pogoje in se dejansko odrekli pravicam, ki so jim zajamčene z zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Očitno je, da Grafista niso skrbeli niti  zakoni – zgolj šest inšpektorjev, ki varujejo pravice kupcev stanovanj v državi, je bila verjetno dovoljšnja garancija, da Grafist ne bo prišel na vrsto. Podobno velja za Javno agencijo RS za varstvo konkurence, ki o monopolu Grafista še ni bila obveščena. 

Omenjeno zlorabo so izvajali več let. Vrelišče je zadeva dosegla letos, ko so kupci stanovanj v objektu Solis tudi v praksi postali žrtve nepoštenih pogojev – po nam dosegljivih informacijah investitor po vseh teh letih še ni izpolnil obveznosti do kupcev stanovanj v objektu Solis. 

Kako so oškodovali kupce stanovanj v objektu Solis? 

Stanovanja v Solisu so prodajali kot poslovne prostore in kupcem obljubljali, da bodo spremenili namembnost iz poslovnih prostorov v stanovanja ter jim šele nato izročili stanovanja. Tako so se izognili določbam zakona, ki ščiti pravice kupcev stanovanj (ZVKSES), ne pa tudi kupcev poslovnih prostorov. Kljub temu si je stroka enotna, da je pri teh poslih nedvomno šlo za prodajo stanovanj. 

Večji del kupcev je v pogodbi prejelo zapisano določilo, da v primeru zamude izvajalca kupec prejme zamudne penale zgolj do 25% kupnine (v nekaterih primerih zgolj do 10% zneska kupnine), kljub temu, da zakon jasno določa, da ta znesek ne sme biti manjši od 50% kupnine. V primeru razveljavitve pogodbe kupcu pripada tudi vračilo dvojnega zneska are. V primeru Grafista naj bi kupci stanovanj v primeru razveljavitve pogodbe prejeli vrnjeno le polovico tega zneska.

V primeru obstoja monopola zakon omejuje svobodo prodajalca pri določanju cen. Cene v tem primeru, tako določa 8. člen ZPOmK-2, ne smejo biti nepoštene.

V končnem poročilu o izvedbi nadzora nad projektom Solis (22. 7. 2022) je Nadzorni odbor MO Koper med drugim zapisal, da je Grafist pridobil dobrih 6.200 m2 prostorov v objektu Solis po ceni 377 evrov za m2, stanovanja pa je nato prodajal po cenah nad 2.500 evrov za m2 (naše ugotovitve sicer kažejo, da so stanovanja prodajali po bistveno višjih cenah, vendar bomo za potrebe izračuna upoštevali to, do Grafista prizanesljivo vrednost 2.500 EUR). 

Po pregledu stroškov dokončanja objekta Solis (ne več kot 600 evrov za m2) je očitno, da je Grafist stanovanja prodajal z več kot 100-odstotno maržo. To zagotovo ni poštena cena. Marže v normalnih razmerah znašajo do 30 odstotkov. Ob tem je treba vedeti, da ima prodajalec sicer proste roke pri določanju prodajnih cen, razen v primeru obstoja monopola (kot ga ima Grafist), ko mora prodajalec skrbeti za to, da so cene poštene. Če prodaja po cenah, ki niso poštene, to predstavlja zlorabo prevladujočega položaja, kar je po 225. členu kazenskega zakonika kaznivo dejanje, ki se sankcionira tako finančno (pravna oseba) kot z zaporno kaznijo za odgovorne osebe v trajanju do petih let. 

Ali ima Grafist v Kopru še vedno monopol?

Predpisi jasno določajo, da se lahko nova stanovanja prodaja šele od trenutka pridobitve pravnomočnega gradbenega dovoljenja. To v praksi pomeni, da lahko Grafist danes prodaja cca. 170 stanovanj v objektu Levji grad II. (nasproti banke Intesa Sanpaolo) ter 80 stanovanj v drugem delu objekta Solis (Solis II.). Poleg Grafista je na trgu prisotno tudi manjše podjetje Dom navtika d. o. o., ki prodaja okoli 30 stanovanj ob Ferrarski cesti. Drugih investitorjev z gradbenim dovoljenjem, ki omogoča prodajo stanovanj, trenutno v Kopru ni. V trenutku, ko kupci podpisujejo pogodbe za nakup stanovanj v Levjem gradu in drugem delu Solisa, ima Grafist na trgu novih stanovanj v Kopru kar 89-odstotni delež. Tako visok delež ga obvezuje k prodaji po poštenih cenah, ki se jo določi s pribitkom poštene marže na proizvodne stroške. 

Odredbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) veljajo za vse investitorje brez izjeme in ne glede na obstoj monopola in drugih okoliščin. 

Pri Inšpekciji za stanovanja smo preverjali, koliko kršitev so že sankcionirali v Kopru. Do zaključka redakcije odgovorov še nismo prejeli, objavili jih bomo tako po prejemu. 

Ali bodo kupci stanovanj oškodovani tudi v Izoli?

Poglejmo razvpiti projekt gradnje rezidence »Momento« v Izoli (investitorja Projekt 2020 d. o. o.), v zvezi s katerim je policija vložila več kazenskih ovadb zaradi nakupa zemljišča za gradnjo omenjene soseske. Investitor, podjetje Projekt 2020 d. o. o., kljub pravnomočno pridobljenemu gradbenemu dovoljenju ni prodajal stanovanj in ni pobiral ar zanje, temveč je celoten projekt – z ovadbami in vsemi bremeni vred – prodal novoustanovljenemu podjetju Rezidenca Momento d. o. o. v lasti posameznikov in podjetij iz poslovne orbite Grafista. Novi lastniki niso izgubljali časa in so takoj začeli s prodajo stanovanj in pobiranjem are od kupcev. 

Kupci omenjenih stanovanj v Izoli, s katerimi smo vzpostavili stike – za razliko od tistih v Kopru – niso zasledili nepoštenih prodajnih pogojev v sami pogodbi. V Izoli se nevarnost za kupce skriva drugje: ko je policija ovadila akterje sporne prodaje občinskega zemljišča, na katerem naj bi zrasla nesojena soseska, je tudi laikom postalo jasno, da investitorja čakajo nepremostljive ovire. Poleg že omenjenih ovadb je tudi Komisija za preprečevanje korupcije ugotovila, da so izpolnjeni zakonski pogoji za ugotovitev ničnosti te kupoprodajne pogodbe, in pozvala občino, naj sproži postopke v zvezi s tem. To v praksi pomeni, da bo z vrnitvijo zemljišča občini Izola investitor izgubil tudi teoretično možnost izpolnitve pogodbenih obveznosti do kupcev stanovanj v soseski Momento. 

Gradnja stanovanj v Izoli, za katera so bile pogodbe že podpisane, je po ocenah strokovnjakov vredna najmanj 40 milijonov evrov. Iz javno objavljene poslovne dokumentacije investitorja je jasno, da lastnih sredstev za izvedbo tako velikega projekta nima. Hkrati je jasno tudi to, da niti banke niti drugi potencialni viri financiranja ne kreditirajo nepremičninskih projektov, pri katerih obstaja visoka stopnja verjetnosti, da bo zemljišče za gradnjo stanovanj investitorju odvzeto. Nesporno lastništvo zemljišča je nujen pogoj že za sam začetek pogovorov o najemu posojila. 

Upoštevajoč zgornje se poraja vprašanje, zakaj se je investitor v Izoli odločil pobirati are in prodajati stanovanja, za katera ve, da jih ne bo mogel zgraditi. 

Z vpogledom v zemljiško knjigo zasledimo na zemljišču v Izoli vpisano večmilijonsko hipoteko dubajskega podjetja. Tako bodo v primeru bankrota projekta kupci stanovanj potegnili ta kratko. Vračilo terjatve podjetja iz Dubaja bo na podlagi vpisane hipoteke imelo absolutno prednost pred vračilom are kupcem. Iz tega izhaja, da so kupci stanovanj v rezidenci Momento izpostavljeni visoki stopnji tveganja, da bodo ostali tako brez stanovanj kot brez vplačane are. 

Kako je mogoče, da so kupci stanovanj lahko tako močno izpostavljeni nepoštenim pogojem v razmerah, ko jim Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) zagotavlja visoko stopnjo potrošniških pravic? Veljavna zakonodaja je nastala kot posledica negativnih izkušenj iz preteklosti: zakonodajalec se je takrat odločil zavarovati kupce pred ponovitvijo primera, kot je bil primer Zbiljski gaj. 

Znova se je pokazalo, da imamo pri nas lahko sicer odlične zakone, ki pa v praksi ne spremenijo ničesar, saj se jih ne izvaja dosledno. Zdi se, da goljufi in špekulanti praktično vedno najdejo način, da jih zaobidejo – tudi zahvaljujoč nezainteresiranosti pristojnih organov in institucij, ki bi morali skrbeti za njihovo dosledno izvajanje.

Kupci stanovanj imajo pri nas zakonsko zagotovljene potrošniške pravice in več možnosti ukrepanja ob kršenju teh pravic. Prijava na Inšpekcijo za stanovanja, Agencijo za preprečevanje omejevanja konkurence ali na pristojno tožilstvo so le nekatere izmed njih.