Intervju: »Zasebni investitorji bodo vedno stremeli k maksimiranju dobička.« – Zala Koleša, arhitektka in urbanistka

Z Zalo Koleša z Inštituta za politike prostora smo se pogovarjali o tem, kako stanovanje ni in ne sme biti luksuz, ampak mora biti dom, ki rešuje temeljno človekovo potrebo. Vprašali smo jo o ambicioznih načrtih države, o trenutnem stanju na stanovanjskem trgu, o izseljevanju ljudi iz mest, ker so stanovanja tam predraga, in o tem, ali mestno politiko kroji kapital.

Koleša je magistrica arhitektka urbanistka, ki je študij zaključila na Fakulteti za arhitekturo v Ljubljani. V zaključni nalogi se je ukvarjala z vprašanjem, kako tehnološka območja vključiti v mestno tkivo, kot raziskovalna asistentka pa je s pomočjo GIS orodij analizirala možnosti umeščanja javne stanovanjske gradnje v bližino vozlišč javnega prevoza. Aktivna je bila v pobudi Kaj bomo s Stolpniško?, kjer se je zavzemala za vključevanje lokalne skupnosti pri razvoju zemljišča, na katerem stoji ljubljanska avtonomna cona PLAC. Trenutno na IPoP – Inštitutu za politike prostora deluje na področju prostorskega načrtovanja in stanovanjskih politik.

Če začneva kar v jedru stanovanjske problematike: v slovenski prestolnici v oči bode, da se gradijo le nove luksuzne stanovanjske soseske, manjka pa več cenovno dostopnih stanovanj. V poročilu Sinteza ključnih dinamik in trendov na stanovanjskem področju za pripravo Nacionalnega stanovanjskega programa 2026–2036 piše, da se povečuje število dokončanih stanovanj, a najizrazitejša rast je zaznana pri večjih in prostornejših stanovanjih. Kaj je šlo narobe, da imamo tako izkrivljen stanovanjski trg?

Ena od osrednjih težav slovenskega stanovanjskega trga je odsotnost sistematične in dolgoročne javne stanovanjske politike v obdobju samostojne Slovenije. To ni vprašanje enega ali dveh zakonov, temveč gre za globoko sistemsko vrzel, ki se je v zadnjih desetletjih le še poglabljala. Tega se zaveda tudi Ministrstvo za solidarno prihodnost, ki pripravlja zakonske predloge, predvsem na področju javnih najemnih stanovanj. A učinki za zdaj še niso vidni – zakonodajni postopki potekajo počasi, predlogi pa že sprožajo burne odzive, zlasti zaradi nejasno definiranega sistemskega financiranja, načrtovanega zvišanja najemnin za starejša stanovanja in nejasne pozicije do alternativnih neprofitnih oblik bivanja, kot so stanovanjske zadruge in nove stanovanjske organizacije.

Stanje na trgu je hkrati tudi posledica zgodovinskih odločitev – predvsem razprodaje večine družbenih stanovanj ob osamosvojitvi ter liberalizacije nepremičninskega trga. Danes je približno 80 odstotkov stanovanjskih enot v zasebni lasti, medtem ko v najemu prebiva le nekaj več kot deset odstotkov prebivalcev. Pogosto slišimo, da je »lastništvo v naši krvi«, vendar je treba poudariti, da je bil delež najemniških stanovanj pred osamosvojitvijo kar 30 odstotkov. Posledice teh odločitev so danes očitne: pomanjkanje dolgoročnih in varnih najemnih možnosti ter izrazita neenakost pri dostopu do stanovanja.

V takšnih razmerah se je normaliziralo dojemanje stanovanja kot špekulativnega blaga in ne kot osnovne človekove potrebe, kar vodi v porast gradnje luksuznih stanovanj ali, na drugi strani, garsonjer, ki ne služijo dejanskemu stanovanjskemu namenu, temveč predvsem kratkoročnemu oddajanju turistom. Čeprav več kot deset odstotkov prebivalstva danes živi v prenatrpanih stanovanjih, gradnja večjih stanovanj sama po sebi še ne pomeni odgovora na stanovanjsko krizo.

Nujna je gradnja cenovno dostopnih stanovanj. Zaradi demografskih sprememb bo vse več eno- in dvočlanskih gospodinjstev, vse več bo starejših oseb, ki bodo potrebovale manjše, prilagojene in dostopne bivanjske enote. Zato potrebujemo stanovanjsko politiko, ki bo odgovarjala na potrebe celotne družbe – ne le na logiko kapitalskega donosa.

Kako zasebne investitorje sploh vzpodbuditi, da bi poleg lastnih interesov uresničevali tudi javni interes?

Zasebni investitorji bodo vedno stremeli k maksimiranju dobička. Zato je ključna vloga države in občin, ki prek stanovanjske politike oblikujejo in regulirajo stanovanjski trg. Stanovanjska politika namreč ni le vprašanje gradnje stavb, temveč celovit sistem ukrepov, ki vključuje tudi prenovo obstoječega stanovanjskega fonda, varovanje najemnih razmerij ter zagotavljanje podpore ranljivim skupinam. Pomembno orodje pri tem so prostorski načrti, ki s svojimi določili vplivajo na to, kje in kako se gradijo stanovanja ter kakšno bivanjsko okolje pri tem nastaja.

V Sloveniji imamo vzpostavljena instrumenta prostorskega načrtovanja na državni in občinski ravni. Ti dokumenti bi morali igrati ključno vlogo pri usmerjanju razvoja v smeri javnega interesa, vendar danes pogosto nimajo zadostnega vpliva. Ne vsebujejo dovolj jasnih mehanizmov, ki bi zasebnike zavezali k odgovorni gradnji. V takem okolju investitorji praviloma razmišljajo predvsem o tem, kako čim ceneje graditi in pri tem ustvariti čim večji dobiček, pri čemer javni interes ostaja spregledan. 

Ena redkih izjem v stanovanjski politiki je gradnja neprofitnih najemnih stanovanj, ki predstavlja trenutno edini učinkoviti državni mehanizem za zagotavljanje varnega, dolgoročnega in dostopnega bivanja. Čeprav trenutna vlada gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj že prepoznava kot prioritetno, konkretnih rezultatov za zdaj še ni, kar kaže na nujnost bolj odločnega in pospešenega delovanja. 

Gradnja neprofitnih najemnih stanovanj ni le ukrep za najbolj ranljive, temveč eden ključnih temeljev za vzpostavitev vključujočih in kakovostnih bivalnih okolij. Če bo takšnih stanovanj dovolj in bodo dobro urbanistično načrtovana, bodo postala privlačna možnost bivanja za širok krog ljudi, ne le za tiste z najnižjimi dohodki. Le tako lahko ustvarimo soseske, v katerih bodo ljudje želeli živeti, jih soustvarjati in v njih ostati dolgoročno, bolj kot v luksuznih stanovanjih, ki pogosto ne nagovarjajo dejanskih bivanjskih potreb.

Se bodo v primeru nadaljevanja opisanih trendov ljudje odselili v druge občine, kjer je lažje kupiti stanovanje in bo Ljubljana postala socialno povsem neuravnoteženo mesto? 

Vse od dokončanja avtocestnega križa je opaziti trend izseljevanja iz Ljubljane in drugih večjih mest v okoliške občine ter na podeželje, kjer so nepremičnine cenovno bolj dostopne. Vendar je potrebno poudariti, da taka selitev prinaša tudi številne stroške, ki niso vključeni v ceno stanovanja. Med njimi so višji stroški prevoza, dodatni stroški vzdrževanja infrastrukture, tako imenovani posredni stroški, kot je izguba časa zaradi vsakodnevnih migracij, ter večje okoljske obremenitve. 

Na izrinjanje prebivalcev iz mestnega jedra Ljubljane vplivata predvsem dva procesa. Prvi je elitizacija, ki dviguje cene nepremičnin in storitev, zaradi česar si življenje v mestu lahko privoščijo le premožnejši. Drugi pa je turistifikacija, ki spreminja funkcijo stanovanj. Namesto za dolgoročno bivanje postajajo namenjena kratkoročnim najemom. Tako mesto postopoma izgublja svojo identiteto in postaja neprijazno za stalne prebivalce.

Tako lahko rečem, da se proces socialnega razslojevanja v Ljubljani že dogaja in se bo ob nadaljevanju obstoječih trendov le še poglabljal. Če ne bo jasnega in dolgoročnega premika v stanovanjski politiki, obstaja realna možnost, da bo Ljubljana postala mesto brez uravnotežene socialne strukture in središče za turizem in kapital, ne pa za življenje.

Prav zato je ključno, da stanovanjska politika prevzame vlogo orodja družbene kohezije. Na državni ravni pri tem igra pomembno vlogo tudi davčna politika, ki bi lahko s pametnimi ukrepi (npr. obdavčitvijo praznih stanovanj ali omejitvijo kratkoročnega oddajanja) usmerjala trg v smeri večje dostopnosti in socialne pravičnosti. 

Prvi vstop v stanovanjsko oskrbo je za ogromno večino mogoč le prek javnega najemnega stanovanja. Prav tu imamo v Sloveniji, vsaj v večjih mestih, največji primanjkljaj, če gledamo čakalne vrste za najemna stanovanja. Ob tem moramo vedeti, da se marsikdo sploh ne postavi v čakalno vrsto, saj ve, da je glede na demografski status, materialni položaj ali družinske razmere »prebogat«. Zakaj je gradnja javnih stanovanj takšen problem, kljub obljubam, da se bo več gradilo?

Javni najemni stanovanjski fond v Sloveniji danes predstavlja le okoli pet odstotkov vseh stanovanj, medtem ko je povprečje v državah Evropske unije okoli osem odstotkov, v nekaterih celo precej več. To pomeni, da Slovenija že vrsto let ne sledi dejanskemu povpraševanju po neprofitnih najemnih stanovanjih, kar je še posebej opazno v večjih mestih.

Eden ključnih pogojev za uspešen model neprofitne gradnje je vzpostavitev stabilnega in predvidljivega vira financiranja. Čeprav nova zakonodaja to obljublja, ostajajo odprta številna vprašanja, predvsem glede praktične izvedbe in dolgoročne vzdržnosti. Poleg financ pa je za gradnjo javnih stanovanj ključen še en dejavnik: dostop do primernih zemljišč.

Primerno zemljišče ni le dovolj veliko zemljišče za gradnjo večstanovanjskih objektov. Biti mora varno pred naravnimi nesrečami in z urejenim lastništvom. Poleg tega mora biti umeščeno v okolje z dostopom do javnega prevoza, storitev in druge infrastrukture, ki omogoča kakovostno bivanje. Ko so takšna zemljišča končno na voljo, pa sledi proces urbanističnega umeščanja z upoštevanjem vseh prostorskih omejitev, načrtovanja in komunalne ureditve, šele nato sama gradnja, ki je večkrat zamudna in finančno zahtevna.

Prav to pogosto zavira hitrejši razvoj javnih stanovanj, tudi tam, kjer politična volja za gradnjo morda že obstaja. Zato zgolj obljube o večji gradnji niso dovolj. Potrebujemo jasne sistemske temelje, predvidljivo financiranje, krajše postopke in aktivno zemljiško politiko, ki bo občinam in državi dejansko omogočila gradnjo v obsegu, ki ustreza dejanskim potrebam.

Ali je ena od rešitev, da se poveča ponudba stanovanj, tudi omejitev kratkotrajnega oddajanja v najem za turistične storitve, kot je predvideno v zakonu o gostinstvu? Bomo na takšen način lastnikom omejili razpolagati s svojo lastnino, kar je pogost učinek pri tem ukrepu? Je to prvi korak k drugačnemu razumevanju stanovanja ne samo kot investicijske naložbe?

V zadnjem času je bilo ob sprejemu novega Zakona o gostinstvu že veliko povedanega o kratkoročnem oddajanju stanovanj v turistične namene. V osnovi menim, da predlog predstavlja premik v razumevanju prvotnega pomena stanovanja – kot osnovne človekove potrebe in pravice, ne pa zgolj investicijske priložnosti.

Pritisk proti omejevanju kratkoročnega oddajanja je bil izjemno velik in je predstavljal očiten poskus brezsramnega lobiranja za čim večjo liberalizacijo. To razkriva, kako močno je v Sloveniji razumevanje stanovanja kot blaga, s katerim je mogoče svobodno trgovati, kar je neposredna posledica dolgoletne odsotnosti sistemske stanovanjske politike.

Zakon tega ne more rešiti, kljub temu pa pomeni korak k regulaciji in omejevanju rabe stanovanj za turistične namene. Lastnike postavlja pred vprašanje, ali se jim kratkoročno oddajanje dejansko splača. Posredno tako zmanjšuje tudi rentni razkorak, torej razliko med trenutnim in potencialnim dobičkom, ki pogosto spodbuja špekulacije in izrinjanje prebivalcev.

Hkrati je treba opozoriti, da že obstoječa zakonodaja (Stanovanjski zakon, Gradbeni zakon in Zakon o prostorskem načrtovanju) že danes resno omejuje rabo stanovanj na bivanjsko. Nova zakonodaja je sicer želela narediti korak dlje, a je v končni različici ponekod popustila pod pritiski kapitala. Veljavnost omejitev ne velja za vse občine enako, časovna omejitev sega celo do 270 dni na leto, poleg fizičnih oseb pa lahko stanovanja v večstanovanjskih objektih oddajajo tudi pravne osebe, kar dodatno spodbuja špekulativni trg.

Ob vsem tem se je treba zavedati, da zakoni ne izobražujejo ljudi. Postavljajo le okvir in omejitve. Kultura bivanja se oblikuje širše – skozi vrednote in razumevanje, komu je stanovanje namenjeno. Ta zakon morda ne prinaša preboja, lahko pa pomeni prvi korak k bolj odgovorni rabi prostora.

Kaj pa socialna stanovanja? Nekje sem zasledil podatek, da je bilo med letoma 1991 in 1998 skupaj zgrajenih okoli 900 socialnih stanovanj, medtem ko jih je bilo pred letom 1990 v povprečju zgrajenih kar 1.700 letno. Je gradnja socialnih stanovanj ena od rešitev ali je stanovanjsko vprašanje dojeto kot individualni problem, čeprav ima njegovo nereševanje izrazito družbene posledice?

Izraz socialna stanovanja se je uporabljal v prejšnjem Stanovanjskem zakonu iz leta 1991, kjer so bila tako opredeljena stanovanja za socialno ogrožene posameznike. Z novim zakonom iz leta 2003 se uporablja izraz neprofitna stanovanja. V praksi pa ljudje ta poimenovanja še vedno uporabljajo zelo različno, za nekatere gre za občinska stanovanja, za druge še vedno za »socialna«. Ključno je, da ves čas govorimo o neprofitnih najemnih stanovanjih, ki tudi danes nagovarjajo socialna vprašanja in predstavljajo edini varni bivanjski okvir za številne posameznike in gospodinjstva.

In kot že prej omenjeno, je gradnja neprofitnih stanovanj eden najpomembnejših stebrov stanovanjske politike, saj predstavlja sistemsko rešitev za dostopno in kakovostno bivanje. Če so ta stanovanja dobro načrtovana, umeščena v urbane celote in podprta z javnimi storitvami, lahko ustvarjajo celovita, trajna bivanjska okolja. Prav gradnja večjih, zaključenih sosesk z jasno urbano zasnovo (kot jih poznamo iz obdobja pred osamosvojitvijo) ostaja ena najbolj učinkovitih rešitev, ki omogoča stabilno in dostojno bivanje za širši krog ljudi.

Je pa seveda skrb vzbujajoče dejstvo, da so današnje številke bistveno nižje kot v preteklosti. Med letoma 2002 in 2023 je bilo po ocenah zgrajenih povprečno le 230 neprofitnih stanovanj na leto, kar predstavlja približno pet odstotkov stanovanjskega fonda. Pred osamosvojitvijo pa so tako imenovana družbena stanovanja predstavljala več kot trideset odstotkov, kar kaže na velik razkorak med nekdanjimi praksami in današnjimi potrebami.

Po neuradnih informacijah premoženjskega davka na drugo in nadaljnje nepremičnine, ki ga je snovalo Ministrstvo za finance, za zdaj ne bo. Na ministrstvu namreč menda ugotavljajo, da mora država prej urediti nekatera druga stanovanjska področja, in sicer okrepiti pravno varnost najemodajalcev in izboljšati sistem registracije najemnih pogodb. Bi uveljavitev davka prispevala k bolj racionalni rabi nepremičnin in posledično k večji stanovanjski mobilnosti?

Verjamem, da bi uvedba davka na drugo in nadaljnje nepremičnine lahko prispevala k bolj racionalni rabi stanovanj in spodbudila večjo stanovanjsko mobilnost. Ob pravilnem oblikovanju bi tak davek lahko postal učinkovit vzvod za zmanjšanje števila praznih stanovanj in spodbujanje dolgoročnega najema.

Ukinitev razprav o takšnem ukrepu se mi zdi napačna. Pogovori bi se morali nadaljevati, ne pa preprosto umakniti s politične agende. Sklicevanje na pravno varnost najemodajalcev kot pogoj za uvedbo davka pa je vprašljivo, saj trenutno verjetno več negativnih posledic na trgu doživljajo najemniki, ne najemodajalci.

Je pa nepremičninski davek eden od družbeno najobčutljivejših ukrepov, kar je verjetno tudi razlog, da se mu v zadnjih desetletjih še ni nihče resno zoperstavil. A brez omejitev prihaja tudi do slabega upravljanja z obstoječim stanovanjskim fondom, kopičenja praznih nepremičnin in nadaljnje rasti cen. Zato bi moral ta ukrep ostati del širšega nabora rešitev, ne nekaj, kar se enostavno opusti zaradi politične občutljivosti.

Imajo Ljubljana in druga mesta sploh kakšen izrazit urbanistični koncept ali so več ali manj podrejene kapitalu?

V Sloveniji sta vzpostavljeni občinska in državna raven prostorskega načrtovanja, ki naj bi bili neodvisni od vpliva kapitala. Zakonodaja predvideva jasna pravila in postopke, preko katerih naj bi se usklajevali različni interesi – od investitorjev do lokalnih skupnosti in okoljskih zahtev. Cilj naj bi bil strateški načrt, ki temelji na resničnih potrebah in dolgoročni viziji prostora.

V praksi pa pogosto vidimo drugačno sliko. Občinski prostorski načrti, ki naj bi usmerjali trajnostni razvoj, se pogosto prilagajajo posameznim interesom. Orodja, kot so lokacijske preveritve, omogočajo izjeme in posege, ki niso nujno skladni z načrtom, temveč pogosto odražajo moč investitorjev. V takih primerih kapital prevlada nad javnim interesom.

Tudi vpliv prebivalcev na načrtovanje prostora je še vedno zelo omejen. Participacija se pogosto dojema kot ovira, ne kot priložnost za boljšo kakovost bivanja. Zato so urbanistične rešitve pogosto rezultat kompromisov brez jasne razvojne smeri.

Mestom in občinam manjka politična moč in stabilen okvir, da bi dolgoročno uresničevali javni interes. Kapital pa pogosto narekuje, kje in kako se prostor razvija – ne zato, ker bi to bilo nujno, ampak ker mu trenutni sistem to omogoča.

Simon Smole