Ali se bo Grafist sprijaznil s konkurenco?
Visoke cene stanovanj v Kopru, ki so celo prerasle trend rasti cen nepremičnin v Evropi, imajo v Kopru svojo specifiko. Kakšno? Odgovor na to vprašanje se skriva v novejši zgodovini stanovanjske gradnje v mestu.
Že ob nastopu prvega županskega mandata je Boris Popović dojel, da se v stanovanjski gradnji skriva velik potencial za obvladovanje mesta Koper. Vsak investitor v stanovanjsko gradnjo sanja o tem, da bi bil edini ponudnik, saj bi se kupci tepli za stanovanja, on pa ustvarjal mastne zaslužke. Tisto, česar si drugi niso drznili niti sanjati, je Popović uspel v praksi udejanjiti v Kopru.
Sprva je to poskusil doseči s pomočjo ameriškega poslovneža Milana Mandarića. Po izjavah slednjega je ravno Boris Popović tisti, ki ga je že leta 2007 prepričal, naj kupi zemljišče TonCity v Kopru. Mandarić je od takratnega župana Borisa Popovića prejel vsa potrebna dovoljenja za gradnjo preko 1000 stanovanj na tem območju. Šlo je za dovolj velik projekt, s katerimi bi usodno vplival na razmere na trgu stanovanjske gradnje v Kopru.
Ni se izšlo po Popovićevih pričakovanjih, saj se mu Mandarić ni pustil voditi. Zato se ga je leta 2012 odločil zamenjati – svojeglavega Mandarića je nadomestil s preizkušeno lojalnim podjetjem Grafist, ki je za Mestno občino Koper že od prihoda Popovića na oblast izvajalo bolj ali manj vse nizke gradnje v občini. Odtlej je Grafist, poleg izvajalca nizkih gradenj, s Popovićevim blagoslovom veljal tudi za hišnega gradbinca občine, ki je lahko kot edini serijsko kupoval (občinska) zemljišča in nepremičnine ter na njih gradil stanovanja za trg. Naj spomnimo na nekaj najbolj odmevnih primerov spornih nakupov občinskih zemljišč in drugih nepremičnin: Levji grad, Solis I. del, Libertas … Večino teh zemljišč, če ne vsa, je Popović kot župan prodal Grafistu z neposrednimi pogodbami, ki so takrat predstavljale najlažji način za prodajo vnaprej izbranemu kupcu brez realne možnosti, da se med Občino in Grafista kot konkurent vrine kdo tretji.
Ko je podjetje MM Investicije (po Mandarićevem razhodu s Popovićem) želelo v stečajnem postopku Primorja (leta 2016) na dražbi kupiti zemljišče za stanovanjsko gradnjo na Markovcu, je dal župan Popović z občinskim dekretom prepovedati gradnjo na tem zemljišču – tako je onemogočil gradnjo potencialnemu konkurentu Grafista. Popović je torej raje onemogočil gradnjo stanovanj, kot tvegal, da se pojavi konkurenca Grafistu.
Toda niti to ni odpravilo grožnje pojava konkurence. Kljub prepovedi gradnje na Markovcu je Mandarić še vedno razpolagal z zemljiščem TonCity ob mestnem jedru Kopra, za katerega mu je Popović kot župan že podpisal vsa potrebna soglasja za gradnjo več kot 1000 stanovanj. Popović je mrzlično iskal način, da Mandariću kljub vsemu prepreči gradnjo in s tem pojav konkurence Grafistu, saj se je moral zavedati, da bi ob obstoju konkurence Grafist ostal brez enormnih zaslužkov, ki jih je brez konkurence in s Popovićevo asistenco imel zagotovljene v Kopru. Temu se akterji nikakor niso želeli odpovedati.
Tudi zato je leta 2016 Popović pričel postopke, ki jih je dokončal tik pred volitvami leta 2018, s katerimi je na Mandarićevem zemljišču za stanovanjsko gradnjo samovoljno razglasil park – tako je z enim podpisom umaknil Grafistovega konkurenta iz igre. S to razglasitvijo Mandarićevega zemljišča za park so se Grafistu odprle dodatne možnosti enormnih zaslužkov, saj je kot edini gradil in prodajal stanovanja v Kopru, kjer je stanovanj množično primanjkovalo.
Ves čas stanovanjske krize je Grafist kot edini ponudnik stanovanja dajal na trg »po kapljicah«, torej na tak način, da je povpraševanje ves čas močno presegalo ponudbo – kar je Grafistu omogočilo doseganje nenormalno visokih prodajnih cen. Vsekakor mnogo višje cene, kot bi veljale, če bi poleg njih lahko stanovanja gradil in prodajal še kdo.
Po tem ko so na volitvah leta 2018 v Kopru volivci Popoviću pokazali vrata, je novi župan Aleš Bržan prepoznal problem. Nujno je bilo potrebno zagotoviti tako stanovanja prebivalstvu kot konkurenco Grafistu – s čimer bi se morale cene stanovanj v Kopru znižati.
Koliko je bilo Popoviću in Grafistu pomembno to, da Grafist ostane brez konkurence, je pokazalo dejstvo, da si je Popović ogrozil nadaljevanje politične kariere s tem, ko je zavajajoč celotno javnost uspel izsiliti referendum z namenom preprečitve gradnje stanovanj na območju TonCity in odstranitve Grafistovega potencialnega konkurenta.
Popovićeva namera z referendumom ni uspela. Bržanova administracija je uspela zagotoviti gradnjo stanovanj na zemljišču TonCity, na katerem je podjetje Elta že za letošnji september napovedalo pričetek gradnje Soseske Nova s približno 500 stanovanji. Tako je Grafist v Kopru po več kot dvanajstih letih od Popovićevega načrta za onemogočanje konkurence slednjo vendarle dobil.
Sodeč po napovedi pričakovanih cen stanovanj v Soseski Nova se iskalcem stanovanj obetajo prve blagodejne posledice. Tudi Grafist bo moral prilagoditi svoje cene stanovanj, saj jim pravzaprav nič drugega niti ne preostane. Težko pa je verjeti, da se bo nekdo, ki mu je na trgu dvanajst let uspevalo obstati kot edini ponudnik, sprijaznil s tem, da te možnosti nima več.
Željko Urumović
