Stanovanjska oskrba v Sloveniji in nov davek na nepremičnine

Skoraj dvajset let po zadnji celoviti raziskavi stanovanjske oskrbe v Sloveniji je bila opravljena nova raziskava tega področja. Osredotočala se je na bivalne pogoje in bivalne preference, selitvene namere ter zadovoljstvo in vrednote Slovencev. Zbiranje podatkov za raziskavo je potekalo v času od 19. marca do 10. junija letos, realizirani vzorec pa obsega 2.114 oseb. V posameznih vidikih je tudi neposredno primerljiva z raziskavo iz leta 2005, kar omogoča ugotavljanje trendov.

Ključna ugotovitev raziskave je visok delež lastniških stanovanj v Sloveniji. Kar slabih 90 odstotkov vprašanih živi v lastniških stanovanjih. Delež oseb, ki živijo v najemnih stanovanjih, pa se je od leta 2005 dvignil z okrog devet na okrog enajst odstotkov. Delež najemnikov naj bi se glede na trende v prihodnjih letih povečal. Naraščajoča cenovna nedostopnost stanovanj vse več posameznikov, zlasti mladih, potiska na najemniški trg.

Že leta poteka proces spreminjanja družbenega odnosa do stanovanjskega statusa, najemništvo pa postaja vse bolj sprejemljiva alternativa tudi zato, ker ni druge izbire. V nasprotju s pogosto zaznanimi informacijami, da se veliko najemniških stanovanj na zasebnem trgu oddaja brez najemnih pogodb, sta obe raziskavi pokazali, da jih ima večina najemnikov sklenjenih. Letos je bil ta delež celo še večji (97,4 odstotka) kot pred skoraj dvajsetimi leti (86,1 odstotka). Kakšne so te pogodbe, sicer ni znano, je poudaril eden od avtorjev raziskave, Mitja Hafner-Fink.

Na to, da bo lastniško stanovanje v prihodnosti privilegij vse manjšega števila ljudi, kažejo tudi pričakovanja ljudi, ki se želijo preseliti iz svojih domov. Če jih je pred dvajsetimi leti kar devet od desetih pričakovalo, da se bodo preselili v lastno stanovanje, je teh danes manj kot šest od desetih. Skoraj tretjina pričakuje, da se bo selila v najemniško stanovanje. Ob tem pa delež tistih, ki načrtujejo selitev, ostaja relativno majhen in se drži ustaljenih poti s podeželja v mesto. Glede pomembnih značilnosti, ki naj bi jih imela stanovanjska nepremičnina, so bile tako leta 2005 kot v letošnji meritvi na prvih treh mestih zagotovljeno parkirišče (83,5 odstotka v letu 2024; 61,1 odstotka leta 2005), mirna in zelena okolica (70,8 odstotka v 2024; 74,5 odstotka v 2005) ter dobri odnosi s sosedi (67,2 odstotka v 2024; 69,4 odstotka leta 2005).

Še pred prazniki namerava vlada sprejeti izhodišča za nepremičninski davek. Neuradno naj bi obdavčila drugo in vsako naslednjo nepremičnino v višini do največ dva odstotka vrednosti. Po internih izračunih vlade, ki jih je prvi objavil Forbes, bi enoodstotna obdavčitev druge in vsake naslednje nepremičnine v državno blagajno prinesla dobrih 400 milijonov, 1,5-odstotna približno 700 milijonov, če bi presežne nepremičnine obdavčili z dvema odstotkoma, pa bi v blagajno pritekla slaba milijarda evrov. Koliko bo davek znašal, pa naj bi bilo zadnje odprto vprašanje koalicije. Slovenija ima sicer po navedbah mednarodnih organizacij relativno nizke premoženjske davke, zato nam že leta svetujejo, da uvedemo davek na nepremičnine. Občine so lani pobrale za 272 milijonov evrov »nadomestil«. Stopnje se razlikujejo od občine do občine. Če znesek zbranega nadomestila delimo z 280 milijardami evrov, kolikor so po GURS (Geodetski upravi RS) vredne vse nepremičnine pri nas, dobimo pavšalen podatek, da povprečna »obdavčitev« nepremičnine pri nas danes znaša 0,1 odstotka.

Kot je znano, bodo davek plačali tisti, ki imajo v lasti več stanovanj oziroma hiš. Premier je napovedal, da se bo ta davek odštel od dohodnine. Nov davek naj bi lastnike »prisilil«, da  prazna stanovanja vrnejo na najemni trg. Posledično naj bi se podivjane cene umirile. Zakon posebej obravnava tiste, ki bodo prazna stanovanja oddali v dolgoročni najem. Zanje bo davek nižji. Minister Luka Mesec je nepremičninski davek komentiral z besedami, da »hočejo  predvsem aktivirati prazna stanovanja«. »Vsa poročila pravijo, da jih je samo po Ljubljani 14.000 praznih, in če uspemo to aktivirati, mislim, da smo naredili praktično največ, kar se da.«

Bo nepremičninski davek res spodbudil lastnike, da bi prazno stanovanje začeli oddajati? Bo zaradi davka manj špekulativnih nakupov in investicij v prazna stanovanja, četudi bi se lastniki odločili za prodajo, namesto za oddajo nepremičnine? Za najemnike bo zagotovo bolje, če bo na tržišču več ponudbe. Spomnimo se na cilj, ki ga je zastavila še vlada Marjana Šarca, da Republiški stanovanjski sklad zgradi deset tisoč javnih najemnih stanovanj. Stranka Levica, ki sedaj vodi pristojno ministrstvo, je pred leti kot cilj postavila dvajset tisoč stanovanj do konca desetletja. Sedaj je to število cilj prihajajočega stanovanjskega načrta od leta 2025 do leta 2035. Nov nepremičninski davek naj bi torej zagotovil del sredstev za gradnjo teh stanovanj, kar naj bi temeljno spremenilo razmerja na nepremičninskem trgu.

Simon Smole