Bogati dedujejo, revni odplačujejo

Danes mnogi mladi ljudje v Sloveniji in po Evropi o pridobitvi stanovanjskega kredita na podlagi lastnih dohodkov niti ne sanjajo več. Tisti srečneži med njimi, ki so lastniki nepremičnin, so do njih prišli večinoma zaradi zgodnje dediščine. V medijih se je v zadnjem času pojavilo kar nekaj raziskav, ki z analizo kreditnih trendov in drugih podatkov napovedujejo postopen odmik od dolgoročnih kreditnih obveznosti za tako imenovano generacijo Z.

Ključno vlogo pri tej spremembi naj bi odigralo razmerje med rodnostjo in dedovanjem. Negativni naravni prirastek, manjše družine in koncentracija lastništva pri starajoči se generaciji baby boomerjev (rojenih med letoma 1946 in 1964) pomeni, da se dediščina iz leta v leto deli med manj naslednikov. Žalostni izračun pomeni, da lahko generacijo Z reši le nizka stopnja rodnosti v Evropi, ki je ena najnižjih na svetu z v povprečju 1,53 otroka na žensko v rodnem obdobju. Preprosto povedano, manj bo dedičev, več bo nepremičnin, ki bodo na voljo za dedovanje. Osupljiv je odstotkovni padec novih stanovanjskih posojil v celotni Evropi, saj se je lani zmanjšal za 32 odstotkov.

Ostali podatki o stanovanjskih razmerah v Evropi niso tako obetavni. 34 let je v Evropski uniji povprečna starost, ko ljudje prvič pridobijo nepremičnino. Povprečno trajanje odplačevanja stanovanjskega kredita je 25 let, kar pomeni, da so nepremičnine odplačane pri starosti 59 let, tik pred upokojitveno starostjo (65 v večini držav članic EU). Leta 2022 je 69,1 odstotkov Evropejcev imelo lastno stanovanje, le 24,7 odstotkov pa jih je odplačevalo posojilo. A razlike med državami so velike. V nekaterih severnoevropskih državah število stanovanjskih kreditov dejansko narašča. Na Nizozemskem na primer trenutno 61 odstotkov lastnikov stanovanj plačuje kredit. Nasprotno pa je ta odstotek veliko nižji v državah, kot je Italija, kjer dolg za stanovanje odplačuje samo 14,6 odstotkov lastnikov. Ta razlika je lahko posledica pogostejše uporabe likvidnih sredstev ali močne tradicije dedovanja premoženja v nekaterih državah.

Ogromne količine premoženja se v Evropi že prenašajo med generacijami: leta 2015 je dediščina v povprečju ustrezala skoraj dvesto tisoč evrom na osebo v 20 odstotkih najbogatejših držav OECD. Vendar omenjene analize ne upoštevajo razlik v premoženju med različnimi segmenti prebivalstva in dolgoživost starejših generacij. Ključen je še en vidik in sicer vse večji stanovanjski problem priseljencev. Brez imigracije bi namreč s sedanjim tempom evropsko prebivalstvo na daljši rok izumrlo, saj ima Evropa kot celina nižjo rodnost od trajnostnih 2,1 otroka. Nemčija bo potrebovala velikanske naložbe, da bo ustvarjala stanovanja in delovna mesta za povečano število priseljenega prebivalstva, zato se bo moralo temeljito spremeniti splošno razmišljanje, saj bodo evropske države v prihodnosti vse več izkoriščale zmogljivosti predvsem mladih priseljencev, ti pa bodo potrebovali stanovanja.

Kakšno je stanje pri nas? V 60. ali 70. letih prejšnjega stoletja, so mnogi dobili stanovanja delovnih organizacij, v katerih so bili zaposleni. Mladi so šli v službo in dobili tam neko majhno stanovanje, kar je imelo takrat zelo pomembno vlogo pri oblikovanju novih gospodinjstev. Kasneje so ljudje v začetku 90. ta stanovanja odkupovali po ugodni ceni. V »Jazbinškovem« zakonu je bila povprečna odkupna vrednost stanovanja primerljiva s ceno avta Zastava ena, ki naj bi po preračunu znašala polovico vrednosti današnjega modela Volkswagen Golf. Ljudje iz generacije, ki je bila deležna priložnosti neverjetno ugodnega odkupa stanovanj, danes posedujejo vsaj eno nepremičnino in imajo status upokojenca. Po podatkih statističnega urada je od približno 680.000 vseh naseljenih stanovanj v Sloveniji 40  odstotkov (337.130) stanovanj v lastništvu upokojencev. V približno 75.000 (11 odstotkov) stanovanjskih enot živijo upokojenci starejši od 65 let sami. To dejstvo govori, da se bo v naslednjih petindvajsetih letih »sprostilo« okoli 337.130 stanovanj oziroma nekaj manj kot 13.000 vsako leto, kar je približno enako letni potrebi po stanovanjih.

Tisti, ki danes vidijo medgeneracijsko solidarnost v tem, da se stanovanja, ki so v lasti staršev in sorodnikov uporabljajo po neki netržni, simbolični najemnini ali brez nje, pozabljajo na večino, ki mora še zmeraj vzeti posojilo ali plačevati drage najemnine. Breme stanovanjskega vprašanja je še zmeraj na plečih večine posameznikov starih med 20 in 40 let. Tudi manjše število posojil na ravni Evrope je hkrati dobra in slaba novica, kratkoročno se je očitno res zmanjšala potrebo po stanovanjskih posojilih, srednjeročno pa nizka rodnost pomeni zgolj to, da bo potrebno delovno silo uvoziti, sicer bo stagniralo evropsko gospodarstvo, kar bo negativno vplivalo tudi na kupno moč mladih. Rešitev stanovanjskega vprašanja prihodnje generacije torej ne more biti odvisna od nizke rodnosti trenutno aktivnega prebivalstva.

SIMON SMOLE